El problema de la vivienda ha pasado a ocupar la primera página de todos los medios y es tema central de cualquier conversación sobre economía o política. Parece que sea una cuestión que ha aparecido en los últimos meses. Sin embargo, lo que estamos experimentando ahora no es más que la consecuencia de la nula actividad pública y una consecución de normas que no han hecho sino empeorar las condiciones del mercado.

Leía ayer el último informe del Banco de España, donde venía a desmontar algunas de las falacias sobre las que se está construyendo el discurso en las últimas semanas. Además, apuntaba lo que muchos vemos e intuimos desde hace años: este problema se viene generando desde la crisis inmobiliaria de 2008 y tiene múltiples factores que afectan a su estado actual.

Uno de los datos más interesantes que aporta es que más del 90% de los inmuebles en España están a nombre de una persona o varias personas físicas. Es decir, esa idea que se quiere implantar en el imaginario colectivo sobre grandes fondos que están distorsionando el mercado de la vivienda en España no es real. Al menos los datos no lo indican. El perfil medio de un arrendador o propietario en España es una persona que o bien ha recibido un inmueble en herencia, o bien ha comprado para tener un ingreso extra. Esta última opción es y era muy habitual como método para asegurarse un complemento tras la jubilación, pues no debemos recordar que la pensión media en España difícilmente permite vivir con dignidad si no has sido capaz de planificar financieramente algún complemento a ella.

Esa idea que se quiere implantar en el imaginario colectivo sobre grandes fondos que distorsionan el mercado de la vivienda en España no es real

Otra cuestión interesante que se demuestra con datos es que existe un déficit plausible de activos inmobiliarios para vivienda. La cuestión no es si el parque actual puede satisfacer a todos los demandantes de vivienda en compra o alquiler, sino cómo se va a servir a un mercado con una demografía cambiante y con un aumento evidente de la llegada de personas extranjeras. Y ese es uno de los problemas a los que nos enfrentamos en el corto plazo: el modelo de familia ha cambiado, cada vez los hogares son ocupados por menos personas y, además, el incremento de la inmigración requiere de soluciones habitacionales.

El incremento del alquiler turístico obviamente ha tenido un impacto en la carencia de vivienda para largas temporadas. Cada vez es más habitual ver remodelaciones de edificios enteros que se dedican a este destino u otras variantes, llámese co-living o cualquier otro nombre "marketiniano", que no esconde más que un cambio de uso y de remuneración esperada de un espacio inmobiliario.

Pero también medidas que se han aprobado y anunciado a bombo y platillo causan distorsión en el mercado. ¿Dónde se cree que iban a vivir los nómadas digitales o los poseedores de las Golden Visa, por ejemplo? Por supuesto, habrá propietarios que decidan dedicar sus inmuebles a este perfil, con mayor poder adquisitivo, que a un inquilino o comprador local.

El modelo de familia ha cambiado, cada vez hay más hogares ocupados por menos personas, y la inmigración requiere soluciones habitacionales

Allá por 2016, recuerdo una conversación con un responsable nacional y otro autonómico de industria y turismo. A ambos les pregunté qué se podía hacer cuando el auge del comercio electrónico empezara a causar la muerte del comercio físico en multitud de barrios y esos locales quedaran vacíos. La respuesta de uno de ellos fue: "¿Tú crees que la gente va a comprar online y dejar de comprar en las tiendas? Yo no lo creo". Esa visión explica cuestiones como que se incluyera en la normativa de pisos turísticos que solo se pudieran hacer en bajos o viviendas con salida directa a la calle. Y ahora muchos locales cerrados se están reconvirtiendo en pisos turísticos, en lugar de, quizá, viviendas de otro tipo.

No solo eso; la legislación basada en falacias suele tener resultados negativos, principalmente porque crean más problemas de los que ya había. Aprobar normas que hacen recaer la protección de la población vulnerable en los propietarios privados de vivienda no hace más que aumentar la inseguridad jurídica y, por ende, disminuir la oferta en el mercado. Esto, obviamente, aumenta el precio de los inmuebles disponibles. La protección de estos colectivos es algo intrínseco al Estado del bienestar, pero es el Estado el que no debe hacer dejación de sus funciones y trasladar sus responsabilidades a los ciudadanos. Por no hablar de la poca operatividad de la justicia en España, que alarga años el tiempo necesario para cualquier proceso judicial.

El discurso de enfrentamiento entre inquilinos y arrendadores es una situación interesada para no apuntar a la falta de acción política

Otro dato interesante, y que creo muy relevante, es la falta de acción para construir un parque de viviendas público. No llega a 300 pisos en el último año. Ni Gobierno ni autonomías están cumpliendo con sus promesas ni se lo plantean como prioritario desde hace años. Todos los que hemos vivido y trabajado en otros países hemos sufrido o bien situaciones como las que se viven ahora en España (y de las que se puede aprender) o en estados con una red de inmuebles para colectivos con mayores dificultades: jóvenes, mayores, rentas bajas, etc. Pero una red eficaz y con dotación suficiente.

Está claro que es esta medida, y no otras como los bonos o las deducciones fiscales, la que puede aumentar la oferta y resolver el desequilibrio que hay (y que habrá). Las deducciones fiscales en el IRPF, por ejemplo, sí sirvieron para que los caseros declararan sus alquileres y se contribuyera por ello. Es una medida para paliar la economía sumergida, pero no para aumentar la oferta de inmuebles.

Y mientras, el discurso de enfrentamiento entre inquilinos y arrendadores que se instala en la sociedad no es más que una situación interesada para no apuntar a los que no han creado la situación proclive durante décadas. La polarización para tapar la ineficiencia. Una vez más.