Cuando hace más de 25 años entré en el sector de la consultoría inmobiliaria casi por accidente, prácticamente recién salido de la Universidad —Económicas por la UB finalizado en Amberes (el principio del ahora reconocido Erasmus) y Postgrado en Comercio Internacional por la misma Universidad—, no tenía ni idea de la magnitud y relevancia que adquiriría este sector a todos los niveles, sobre todo en el terciario.

Hoy, tras tantos años, tengo una perspectiva que me lleva a afirmar con certeza que el momento de profunda transformación socioeconómica que vivimos necesitará de la absoluta transformación del sector inmobiliario como pilar fundamental y motor de este cambio. No olvidemos que el inmobiliario está en todas partes. Desde que nacemos hasta que morimos, pasando por la escuela, el trabajo, donde vivimos, compramos, o estudiamos. Prácticamente todo sucede en un activo inmobiliario, solo que los tiempos y modos de uso de estos activos ha cambiado radicalmente, ergo todo el parque y el modelo está en revisión. 

Haciendo balance, 2022 ha sido uno de los años más complejos porque en poco tiempo ha encadenado dos puntos de inflexión. De inicio, salíamos de un 2021 habiendo navegado perfectamente el fin de la pandemia, e iniciamos 2022 con un optimismo moderado y grandes planes de crecimiento. La realidad fue así en los dos primeros trimestres, con plena confianza y con una gran actividad y dinamismo en el mercado de ocupantes y en el mercado de capitales. Pero en la segunda mitad del año, el panorama ha cambiado. Las consecuencias de la guerra, el aumento del coste de las materias primas, el precio de la energía, la inflación y la traslación a una significativa subida de tipos, ha hecho que se produzcan ajustes y, por tanto, se atestigüe una ralentización de la actividad, aunque a distintas velocidades si analizamos el detalle. Es evidente que el mercado de capitales muestra cierta cautela y está a la espera de tener más visibilidad y comparables respecto a cuál ha sido el ajuste en valores, mientras que el mercado ocupacional se está comportando bastante bien y muestra de nuevo unos sólidos fundamentales, aunque todo ello cada vez más polarizado, no ya por sectores o ubicaciones sino también por adecuación desde un punto de vista de ESG (siglas en inglés de criterios ambientales, sociales y de buen gobierno)

La situación no permite que nos quedemos de brazos cruzados. Oferta y demanda tienen que tomar decisiones estratégicas inaplazables, a pesar de la situación de incertidumbre, que marcarán su futuro a corto y medio plazo. Por ejemplo, si una empresa está en una sede obsoleta y aplaza la decisión de trasladarse a una sede más moderna o medioambientalmente más sostenible, perderá en este periodo capacidad de captar talento, verá frenada la implementación de nuevas formas de trabajo más eficientes, tendrá que poner en el congelador sus planes estratégicos, e indudablemente el no cambio afectará negativamente a su imagen, reputación de marca, consistencia de su propósito y a los resultados.  

Finalmente, nos asomamos a un 2023 que va a ser parecido a 2022, pero a la inversa. Prevemos unos primeros meses de mayor cautela, y una aceleración en la segunda mitad del año. Pero sinceramente creo que 2023 marcará un antes y un después en materia medioambiental y sostenibilidad, en la E de nuestras políticas de ESG y que tan pronto haya una cierta estabilización de las incertidumbres antes mencionadas, veremos una aceleración en la toma de decisiones tanto de inversión como de ocupación. Y es que mucho se viene hablando de ello desde hace años, desde París 2015, pero este año debe ser aún más un driver de transformación del sector. No olvidemos que el inmobiliario es responsable del 40% de las emisiones, por lo que tenemos que actuar sí o sí.  No solo con palabras, sino con hechos. No hacer nada ya no es una opción. No solo porque el marco regulador no lo permitirá, o porque las nuevas formas de comprar, trabajar o disfrutar del ocio requieren otras formas. Tampoco será aceptable por el talento, por los financiadores, por los valoradores y en definitiva, por todo el conjunto de stakeholders.

Así, más allá del marco legal, algunos propietarios están ya absolutamente sensibilizados, incentivados y presionados desde muchos planos. Primeramente, por suerte ya en muchos casos, su propia governance marca una dirección clara de la que no puede desmarcarse su portfolio. Y por si acaso, ahí están para recordárselo cuando no sea el caso los financiadores, los valoradores y “last but not least”, los ocupantes, necesitados de estar en edificios respetuosos con el planeta por política de empresa.

Hoy en día hay ocupantes de oficinas que están en edificios que empiezan a estar totalmente obsoletos en capítulos en los que muy pronto ninguna empresa querrá o podrá aceptar, por sus propias políticas de ESG

Y lo mismo en cuanto a los ocupantes. Por ejemplo, y por centrarlo en un Asset Class muy conocido y medible, las oficinas: hoy en día, hay ocupantes que están en edificios que empiezan a estar totalmente obsoletos en capítulos en los que muy pronto ninguna empresa querrá o podrá aceptar. ¿Por qué? Pues exactamente por la misma razón, porque sus propias políticas de RSC y ESG no se lo aceptarán. Ni sus accionistas, ni sus clientes, pero, sobre todo, porque el talento cada vez es más selectivo a la hora de escoger en materia de experiencia de trabajo. El talento tendrá este parámetro como fundamental entre sus criterios de ponderación, y en un espacio dañino para el medio ambiente, no querrán trabajar.

Nos encontraremos en un mercado dual que, por un lado, cuenta con algunos edificios de nuevo desarrollo o de reciente transformación en línea con los requerimientos de todos los stakeholders anteriormente mencionados, frente a una demanda creciente de ocupantes cada vez más sensibilizada (exigida por casi los mismos). Y faltará mucha oferta de calidad a la vez que sobrará mucho stock no apto.

Las siguientes preguntas serían ¿qué pasa con todos aquellos activos que no cumplen? ¿Esto pasa solo con las oficinas o es aplicable al resto de usos que configuran el parque de nuestros barrios y ciudades?

Pues la respuesta es clara: ya no vale quedarse de brazos cruzados. El futuro pasa por la transformación, los usos mixtos, la planificación estratégica, la colaboración públicoprivada y mantener un marco regulatorio que apueste por la sostenibilidad y el medio ambiente.

Desde el inmobiliario, tenemos delante de nosotros una gran responsabilidad y obligación que no podemos aplazar, pero también estamos ante una gran oportunidad para ser mejores, y generar un impacto radicalmente más positivo en nuestro entorno.