No es ninguna novedad que la dificultad al acceso a la vivienda es un problema crónico de la economía española. Pero cuando varios organismos e instituciones, tanto estatales como internacionales, ponen el foco en este mercado y abogan por una mayor inversión en vivienda social es para hacérselo mirar. Sobre todo cuando la visita de la austeridad presupuestaria aguarda en la esquina y el Banco de España es quien hace sonar las señales de alarma. En la cola de Europa, y con un triste 2,5% del mercado, la oferta de vivienda social en España nos debería avergonzar.

El desajuste observado en el mercado de la vivienda, tanto de compra como de alquiler, es resultante tanto del impulso de la demanda como de la rigidez en la oferta. En ambos lados del mercado encontraremos factores que condicionan su evolución reciente. Y no son poca cosa.

El crecimiento de la oferta de vivienda nueva avanza mucho más lentamente que la demanda residencial. Hay muchos sospechosos habituales, como la escasa disponibilidad de suelo para la edificación, el encarecimiento de los costes de construcción, la falta de mano de obra especializada y las incertidumbres con respecto a la regulación y a los trámites administrativos o al calendario de las inversiones públicas. Son elementos que impactan negativamente en las expectativas de rentabilidad de los promotores y complican sus decisiones de compra de suelo y de inversión residencial.

Hay cuatro millones de pisos desocupados en el conjunto del Estado, lo que representa cerca del 15% de la oferta de vivienda

Pero hay muchos otros elementos que también conviene poner sobre la mesa. Un primer aspecto a considerar tiene que ver con el stock de viviendas disponibles. Después del estallido de la burbuja inmobiliaria, se podía pensar que la amplia oferta de pisos vacíos satisfaría los aumentos de demanda que surgieran en los próximos años y mantendría los precios estables y a niveles razonables. No ha sido el caso. Hoy hay casi cuatro millones de pisos desocupados en el conjunto del Estado, lo que representa cerca del 15% de la oferta de vivienda. La razón principal es que los habitáculos disponibles se adecuan muy poco a las preferencias de los demandantes actuales, por motivo de su mal estado, una accesibilidad deficiente o la falta de eficiencia energética. Son déficits que se ven agravados por los pobres resultados obtenidos por las políticas promotoras de las inversiones en rehabilitación.

Otra pieza primordial en el tablero del mercado inmobiliario es la aparición creciente de nuevos usos alternativos para las viviendas, esencialmente relacionadas con la demanda de inmuebles para personas no residentes, con protagonismo significativo de inversores extranjeros en aquellos lugares con más encanto. Dos consideraciones al respeto. Por una parte, hay que tener en cuenta la expansión de las segundas residencias, que han absorbido el grueso del crecimiento de la oferta de vivienda en los entornos rurales y en los espacios urbanos con más atractivo turístico. Si en las viviendas vacías que no encuentran encaje ni salida al mercado añadimos los inmuebles de uso esporádico o con consumo eléctrico muy bajo, observamos que, en la práctica, el 30% de la oferta no está actualmente disponible.

De la otra, la efervescencia de la demanda de alquiler turístico, estacional o de temporada. Consecuencia de la buena salud del turismo, pero también una muestra del desajuste regulador entre la oferta y la demanda de alojamientos. Desde comienzo de año, el número de apartamentos turísticos ha aumentado un 60% en Catalunya. Uno de cada tres nuevos alojamientos en el conjunto del Estado se ha abierto en el Principado. Y la presión de la demanda turística también impacta en otros usos, favoreciendo un mayor dinamismo de la inversión en inmuebles para usos comerciales en detrimento de los residenciales.

Cuando la presencia de activos de inversión alternativos a la adquisición de inmuebles es escasa, la compra de vivienda es más atractiva y el mercado se dinamiza

Miremos los aspectos económicos. Cuando la presencia de activos de inversión alternativos a la adquisición de inmuebles es escasa, la compra de vivienda es más atractiva y el mercado se dinamiza por las adquisiciones de vivienda en propiedad para las personas con más capacidad económica, induciendo un efecto expansivo en los precios. Pero que estas adquisiciones de inmuebles se conviertan en nueva oferta de alquiler residencial, con el fin de rentabilizar la inversión efectuada, son otro cantar. Dependerá de que esta sea una opción financieramente atractiva. Cuando la vivienda requiere de una rehabilitación previa o están presentes factores culturales generadores de desconfianza hacia los potenciales inquilinos a menudo los riesgos pesan más que las oportunidades.

El factor económico también se ve influido por las políticas y las regulaciones públicas. Las limitaciones en el importe del alquiler máximo o la protección en el acceso a determinados colectivos inducen efectos socialmente deseables, pero también están influyendo en las decisiones de los propietarios de vivienda, favoreciendo un desplazamiento de la oferta de alquiler hacia aquellos otros segmentos del mercado, diferentes del residencial, que tienen un marco regulador más laxo y favorable para sus intereses económicos, como podría ser el alquiler turístico o de temporada. ¡Vaya por Dios!

La presión de la demanda también resulta de los cambios en el saldo migratorio. El aumento en el número de habitantes a menudo viene acompañado de la formación de nuevos hogares

Finalmente, la presión de la demanda también resulta de los cambios en el saldo migratorio. El aumento en el número de habitantes a menudo viene acompañado de la formación de nuevos hogares. Pero aquí chocamos con las características de un mercado laboral que dificulta a jóvenes e inmigrantes sus opciones de acceso a la vivienda, por razón del carácter menos estable de su empleo y del menor salario obtenido. Ambos casos presionan al alza una demanda de alquiler asequible que, al no verse satisfecha, induce retrasos en la edad de emancipación, desplazamientos de población o cambios en la dimensión de los hogares. Un 30% de las viviendas con menos de 45 metros cuadrados en Catalunya están ocupadas por un mínimo de 3 personas. Al mismo tiempo, mientras los centros urbanos expulsan a los hijos de la población residente, la demanda de vivienda accesible aumenta en los municipios periféricos pero relativamente próximos y bien conectados a las grandes áreas urbanas, presionando al alza la movilidad obligada y la demanda de transporte público. Más madera a la hoguera del cambio climático.

El sobreesfuerzo financiero en el acceso a la vivienda de propiedad, la situación vulnerable de muchos residentes en el mercado del alquiler y la desigualdad intergeneracional que observamos en la acumulación de riqueza y patrimonio nos invitan a subir la mirada y pensar que los esfuerzos en digitalización y transición energética tienen que servir al objetivo de hacer más competitivo el tejido productivo, pero también a la necesidad de ofrecer trabajos de más valor a nuestra juventud. Probablemente, ninguna política social sea hoy más perentoria y eficaz que impulsar la inversión en vivienda de alquiler asequible.