El acceso a la vivienda es uno de los problemas económicos y sociales más relevantes de nuestro país. Alrededor del hogar se articulan proyectos vitales, se configuran familias, se dibujan mapas, movilidades y densidades de población. Financieramente, la vivienda es partida central para todo el mundo y eje de un sector económico, desde la construcción al menaje, pasando por las consolas de videojuegos. Acceder a una vivienda digna es un derecho, constitucional y humano. La inversión inmobiliaria es un vector fundamental en las decisiones de ahorro de la mayoría de los ciudadanos. Y, sin embargo, afrontamos los retos de la vivienda con una inusual dispersión en cuanto al diagnóstico. Hay pocos sectores donde el discurso público y político ande tan despistado. La vivienda es un campo abonado para el populismo, quizás por su importancia, pero también lo son la sanidad y la educación y no hay debates sobre el modelo con la disparidad y, diría, el desvarío técnico de los debates sobre el acceso a la vivienda.

Se ha instalado en la sociedad, en buena parte, impulsado por una ruidosa facción del debate político, la sensación que el control de precios desde la ley y la coerción sobre el propietario o el activo inmobiliario son medidas necesarias para frenar una supuesta especulación culpable de todos los males. Los hechos demuestran, en Barcelona, y en Berlín, que este tipo de medidas no solventan los problemas estructurales, incluso los empeoran en muchos casos. Los problemas sociales no remiten por intentar resolverlos artificialmente al final en el lugar de origen, y medidas indiscriminadas y poco pensadas de supuesta protección acaban dando pábulo a pícaros y mafias, aumentando el número de víctimas e indefensos.

Un estudio reciente de Esade detalla como la Ley Catalana de Vivienda de 2020 ha propiciado un incremento de los precios de alquiler en los pisos más baratos y una reducción relevante de la oferta (10%). En términos generales, las apuestas públicas recientes no han ayudado, más bien al contrario, a controlar el precio del alquiler en Barcelona o en Cataluña.

La dificultad de acceso a la vivienda, incluida la de alquiler, frena la emancipación de los jóvenes y, por tanto, atrasa, altera o dificulta la construcción de proyectos de vida nuevos, que no es poco. El pago de la vivienda representa para muchas familias un porcentaje de sus ingresos que las acerca a la exclusión, y si a esto sumamos el incremento de costes muy vinculados a la vivienda, como la energía, se explica el alarmante aumento de la pobreza real en nuestro país.

En términos generales, el acceso a la vivienda debe afrontarse a partir de políticas de aumento de la oferta. Solo con oferta suficiente puede afrontarse el reto principal, que el acceso sea a precios asequibles. El control de precios y las cuotas han demostrado tener efectos entre perniciosos y nulos, temporal y muy ligeramente útiles en el mejor de los casos. El sector público tiene un rol fundamental en la generación de políticas de acceso a una vivienda asequible, pero desde la perspectiva de ser actor facilitador, colaborador con el sector privado, no desde la coacción o como actor principal. La promoción pública de vivienda o la fijación de cuotas para la vivienda protegida tienen una capacidad limitada de impacto. Son actuaciones necesarias, pero complementarias, en un buen paquete de medidas para fomentar la renovación del parque de viviendas, el desarrollo de nuevos barrios sostenibles y, sobre todo, el acceso a una vivienda digna y asequible. El regulador tiene un peso fundamental en estas políticas, pero desde la consideración del actor privado como un agente necesario que invierte, arriesga y debe obtener un rendimiento industrial suficiente. La concepción generalizada en algunos entornos que el promotor inmobiliario, el propietario actor, es un malvado especulador no tiene base económica, es puro populismo e impide construir políticas activas eficaces. La especulación, la plusvalía desorbitada sin transformación industrial, sin creación de valor, de entrada es fácilmente identificable y gravable, con lo que el uso y abuso indiscriminado del concepto solo esconde populismo político. La industria de la producción de viviendas es una de las más relevantes, y tan fuente de riqueza, trabajo e innovación (o no) como cualquier otra. Y es de su mano como se consiguen éxitos en los objetivos de política económica y pública. Y es una industria donde, como en todas, cabe el gran y medio promotor o el propietario inversor que reforma o mantiene, vende o alquila sus activos.

Los programas de promoción de vivienda asequible que funcionan son aquellos que facilitan suelo y promoción privada con apoyo o cobertura pública —por ejemplo, por cesiones a largo plazo de suelo, o por generarlo y ponerlo en el mercado en condiciones no incrementalistas del precio final—, desde el reconocimiento de la necesidad de obtener rentabilidades industriales de mercado, no especulativas. Hay suelo y capacidad suficiente para hacerlo. Aplica la misma lógica para la reforma del parque existente, la reconversión de espacios o los cambios de uso.

El fomento de la vivienda asequible en tiempos de aumento del peso del alquiler debe pasar también por trabajar el parque de alquiler, tanto en la nueva promoción como garantizando la salida al mercado de los activos en manos de inversores. Proteger al propietario que invierte, tanto en seguridad jurídica en relación con el cobro y cuidado de su activo, como en tributación, es mucho más efectivo que el control de precios, o la impunidad del moroso. Los mercados de vivienda con políticas de promoción de la oferta en colaboración con el mercado privado contienen los precios, mejoran el parque y afloran activos mucho mejor que los que fomentan los incumplimientos y castigan al propietario por serlo, no por actuar negativamente con su activo. Por supuesto hay espacio y necesidad para actuaciones regulatorias fuertes desde la perspectiva pública, tanto en control de suelo, como en persecución de la especulación (auténtica), como en control del uso de las viviendas (control de licencias turísticas, que no quiere decir lo mismo que prohibirlas), como interviniendo activamente tanto para completar o garantizar rentas como dando seguridad a los propietarios– la patronal Asval ha sugerido una medida interesante que funciona en otros países, de alquilar viviendas desde las instituciones públicas con seguridad a una rentabilidad mínima para subarrendarlas a precios menores a familias con necesidades de cobertura social y pública; el sector público se convierte en garante para todas las partes-.

La clave está en entender que hay capacidad de generación de activos nuevos y regeneración de los existentes suficiente como para solventar la necesidad de vivienda asequible, tanto en compra como en alquiler, combinando ambos, siempre desde la colaboración y la comprensión del propietario y promotor industrial como un actor económico más.