Un defecto colectivo muy habitual de una gran parte de la clase política es el de la procrastinación (o como se decía antes, hacer el remolón, que se entiende mejor). Muy especialmente cuando el problema a resolver es complicado, costoso, no tiene soluciones rápidas ni grandes resultados tangibles a corto plazo, aunque sea de una importancia primordial. Si, además, implica varias administraciones, tenemos la fórmula perfecta para no resolverlo nunca.

Es el caso del problema de la vivienda. Resolverlo marca la diferencia entre una sociedad mínimamente cohesionada o una desestructurada y propensa a la fascinación de las soluciones fáciles (y falsas) que tienen tanto éxito hoy en día. Ya hemos visto en los Estados Unidos lo que supone ignorar los problemas básicos de los ciudadanos. Sin una acción continuada, estable, de muy larga duración en el tiempo y con una clara idea de encontrar la solución entre el impulso público y el interés privado (incluyendo lo que no tiene afán de lucro) no puede salir bien.

Finalmente, el actual Govern de la Generalitat ha aprobado el Plan Territorial Sectorial de la Vivienda (PTSH), que ya estaba previsto en la anterior legislatura, pero que la convocatoria anticipada de elecciones pospuso. Como detalle, se estableció su necesidad cuando se aprobó la Ley del derecho en la vivienda en diciembre de 2007. Se ha tardado, pues, casi 17 años en redactarse y aprobarse por diferentes administraciones de todos los colores. Me ahorro los comentarios.

Resolver el problema de la vivienda marca la diferencia entre una sociedad mínimamente cohesionada o una desestructurada

Según las proyecciones de este Plan, a partir de la demografía prevista, entre 2023 y 2037 se crearán 900.700 nuevos hogares y se extinguirán por mortalidad 525.000. Es decir, se formarán 375.700 nuevos hogares netos. De las 901.000 de nueva creación se ha estimado, a partir de varios parámetros, que un 39'2% necesitarán algún tipo de ayuda (355.000 hogares). Y de estas, 220.000 tendrán que ser viviendas de protección oficial (HPO) de obra nueva, la gran mayoría de alquiler (un 80%). El resto de hogares se estima que se podrán solucionar con subvenciones o medidas de movilización del parque existente ya construido.

El Plan pretende también que al final de la vigencia el 15% del parque de viviendas principales esté destinado a políticas sociales (el llamado objetivo de solidaridad urbana) a los 163 municipios incluidos en las áreas de fuerte demanda acreditada, donde vive más del 82% de la población de Catalunya. Y, también, ampliar el parque de alquiler social hasta el 9% de las viviendas en el conjunto de Catalunya. Esta cifra pondría Catalunya por encima de las medias del sur de Europa.

Teniendo en cuenta que el PTSH no considera el déficit actual, solo las necesidades futuras, y asumiendo que una buena aproximación de este puede ser la lista de espera del registro de solicitantes de HPO (en 31-12-2023, 92.775 inscritos), eso significa que se tendrán que construir anualmente 20.852 viviendas de protección oficial durante 15 años para absorber el déficit actual y atender las necesidades futuras. Actualmente, la media actual de finalización de HPO de los últimos tres años es de 1.830 viviendas anuales, un 8,8% de las necesidades. Eso da ya una idea de la magnitud descomunal del reto.

El plan del Govern de construir 50.000 viviendas de protección hasta el 2030 ya nace corto, pero dada la parálisis actual, no se puede pedir mucho más

El compromiso presentado por el actual Govern, y que se tiene que concretar en los próximos presupuestos, es el de construir 50.000 viviendas de protección oficial hasta 2030. Es decir, 8.333 viviendas por año. Por lo tanto, se podría decir que ya nace corto de entrada en cuanto a sus aspiraciones. Sin embargo, siendo honestos, dudo que vista la situación de casi parálisis actual se pueda pedir mucho más siempre que en los años futuros se incremente el ritmo de construcción para compensar la diferencia. Una maquinaria prácticamente parada de hace tiempo y oxidada cuesta mucho de arrancar.

El primer problema al cual se enfrenta este compromiso es el de la disponibilidad del suelo. Hoy la Generalitat no dispone de un inventario detallado del suelo disponible y de su situación. Parece difícil de creer pero es así. Esta es una de las medidas que los responsables actuales ya están pidiendo a los municipios que son los que lo tendrían que saber. El PTSH hace una estimación, es decir una aproximación, pero no un inventario, por todo el territorio del suelo teóricamente constituido a partir de las reservas de suelo en función del potencial del planeamiento urbanístico vigente por HPO que calcula en unas 210.736 viviendas potencialmente construibles, pero distribuidos de forma que en el ámbito metropolitano de Barcelona, las viviendas potenciales (52.626) no llegan ni a cubrir la demanda actual (73.772 inscritos en el Registro), sin considerar las necesidades futuras queridas. Es decir, apunta que tenemos un déficit de suelo brutal en el área de mayor demanda. Los municipios tendrán mucho trabajo en el futuro para poder crear y desarrollar el suelo existente y el que hace falta, y la inmensa mayoría por dimensión y capacidades no lo podrán hacer solos. Actualmente, solo un pequeño grupo de grandes municipios son mínimamente activos en este ámbito.

La administración no lo puede hacer sola. Tiene que volver a crear un marco atractivo que impulse a los agentes privados a participar en la inmensidad del reto

Pero para conseguir que la maquinaria parada y oxidada empiece a funcionar hará falta una fuerte dosis de realismo y pragmatismo. La administración pública no lo podrá hacer sola (cómo no lo ha podido hacer nunca en épocas ya muy pasadas). Tiene que volver a crear un marco atractivo que impulse a los agentes privados (que no necesariamente tienen que ser solo empresas mercantiles con afán de lucro) a participar en la inmensidad del reto. El INCASOL y las pocas compañías promotoras públicas o mixtas existentes no podrán ni acercarse a cubrir las necesidades que exige el país. Este marco atractivo actualmente no existe.

Hay muchos obstáculos a remover: los tiempos de tramitación urbanística y de construcción, las cargas regulatorias excesivas (el incremento de las reservas de suelo en el PTSH no parece una buena medida especialmente sin tener una idea clara de la experiencia pasada), la financiación (recuperar los préstamos bonificados a promotores de vivienda protegida), promover las cesiones de suelo público por bastante tiempo para hacer atractiva la inversión... Medidas posibles hay muchas, pero lo más importante es garantizar la financiación pública durante todo el tiempo que dure el Plan. El PTSH no parece una mala herramienta (con la excepción indicada del incremento de las reservas de suelo) pero solo dará los frutos necesarios si se asegura la financiación de las medidas. Y en este punto debo recordar que nuestro sistema de financiación autonómica no contempla la cobertura este tipo de necesidades.

Y finalmente, habría que abrir el melón de si hace falta continuar con el modelo de crecimiento extensivo actual fundamentado en actividades donde predominan bajos salarios y escasa calificación y en la atracción indiscriminada de inmigración que permite este sostén de los bajos salarios. Gran parte del problema de la vivienda deriva de la demanda creciente, pero de muy bajo poder adquisitivo combinado con una oferta rígida que no arranca por los obstáculos que encuentra.