Resistir 30 anys en un mercat immobiliari que ha sofert nombroses crisis no és un camí fàcil. Si a més no tens un gran grup inversor que garanteixi un gran volum de finançament, et converteixes en una rara avis del sector. I així és com es podria definir SALAS, una gestora immobiliària que, des de la seva seu a Sabadell (Barcelona), porta tres dècades facilitant l'accés a l'habitatge amb un model gairebé únic.

I és que una de les particularitats que més diferencien a SALAS d'altres empreses que es dediquen al sector immobiliari és, precisament, el seu model de finançament en les tres vies de promoció d'habitatge en les quals treballa: cooperatives, fundacions i habitatges lliures. Tres models clarament diferenciats, però amb alguns punts en comú quant a finançament es refereix, tal com assenyalen Pep Vila, director de Finançament de SALAS, i Esther Vilà, directora d'Economia i Tresoreria de SALAS.

Finançament dels habitatges socials

Amb uns inicis basats gairebé en exclusiva a promoure habitatge social, l'equip de SALAS és expert a aconseguir fons per a aquesta mena de promocions, que es fan principalment mitjançant l'impuls de cooperatives de propietaris o de fundacions privades.

Així ho indica Esther Vilà, qui assenyala que tant en unes com en les altres aproximadament el 20% del finançament prové dels socis de la cooperativa, és a dir, dels qui adquiriran l'habitatge (si són promocions impulsades mitjançant cooperativa) o a través de subvencions públiques a les quals tenen accés les fundacions, en aquest cas, la Fundació SALAS.

“Amb aquesta primera part es compra el sòl i es cobreixen altres despeses corrents. A més, demanem un préstec hipotecari als bancs per a finançar el 80% restant, que es dedica sobretot a la construcció en sí de l'edifici” assenyala Pep Vila, qui, amb una llarga trajectòria en el món de la banca, ara és l'encarregat de tractar amb les entitats financeres per a aconseguir aquesta injecció de capital.

Actualment, els habitatges socials representen més del 50% del total de pisos que SALAS està gestionant, per la qual cosa l'aposta per aquesta mena de promocions que posen a la disposició de la societat uns pisos més assequibles, no sols forma part del passat de SALAS, sinó també del seu present i el seu futur.

Petites societats per a promoure habitatge lliure

En el cas del finançament per a promocionar habitatges de venda lliure, SALAS també té una metodologia pròpia. En aquest cas, el préstec hipotecari que, de nou, es dedica a l'execució de l'obra, cobreix al voltant d'un 50 o 60% del projecte; mentre que els futurs propietaris, a manera de reserva i en diversos pagaments fins al lliurament dels habitatges, paguen sobre un 15% d'entrada. La quantitat restant, que s'utilitza per a comprar el sòl i les despeses corrents, és a càrrec d'inversors.

“Cada edifici té darrere una societat, que és la promotora, i que està formada per diversos inversors que posen entre el 5 i el 15% del capital” assenyala Pep Vila, qui afegeix que “recorrem a uns inversors estables i que participen en diferents promocions, reinvertint el seu capital i diluint el risc en diversos projectes”. D'aquesta manera es busca “cuidar” a aquests inversors i al seu capital, “perquè el que ens interessa és que tornin a treballar amb nosaltres”.

Aquest model, tal com assenyala Esther Vilà, es va iniciar el 2008, després de la crisi financera. “Abans els bancs et finançaven el 100% o fins i tot més. Amb la crisi això va canviar i decidim buscar inversors”. Això sí, es va optar per petites societats i “no grans grups que exigeixen rendiments de grans capitals en un calendari molt ajustat, la qual cosa obliga a fer edificis molt grans a les afores dels nuclis urbans”.

Precisament gràcies al seu particular model de finançament en l'habitatge lliure, SALAS pot cobrir un nínxol de mercat que d’altres no poden, fent promocions més petites i més cèntriques.

Un procés ordenat i transparent

El finançament de les promocions és un procés que s'inicia gairebé de manera paral·lela a la cerca de sòl. “Quan el departament de Sòl troba un solar, ja comencen a parlar amb el departament de Finançament per a veure com es pot finançar i des que es formalitza la compra fins que se signa la hipoteca cal parlar amb les entitats bancàries”, indica Pep Vila.

Una vegada que els bancs fan una oferta, des de Finançament s'estudien les condicions conjuntament amb el departament dirigit per Esther Vilà, que controlen la tresoreria, el pressupost i la comptabilitat de cadascun d'aquests projectes.

Un minuciós treball en equip que, segons asseguren tots dos directius, els precedeix a l'hora de parlar i negociar amb les entitats financeres. “Tots els bancs diuen que la informació que els facilitem està molt ordenada i completa, per la qual cosa quan es miren una operació de SALAS se senten còmodes i això genera una certa empatia”, assenyala el director de Finançament, qui afirma que aquesta comoditat també és provocada perquè “complim amb els compromisos i els terminis marcats amb les entitats”.

“Som molt transparents” remarca la directora d'Economia i Finances, “els passem el treball d'una manera molt organitzada durant tot el procés, per la qual cosa els qui s'encarreguen de seguir-lo i controlar-lo sempre volen tornar a treballar amb nosaltres”.