El darrer informe del portal immobiliari Fotocasa, constata com el lloguer es dispara. El passat mes d'abril va augmentar de mitjana un 4,7% interanual fins a 10,89 euros/m2 a tot l'Estat espanyol, però en alguns barris barcelonins o madrilenys s'ha disparat per sobre del 10% i el 20%, respectivament.
D'entrada, ja palpem conseqüències directes. Es precaritza l’accés a l’habitatge per aquesta via amb el risc que s’estenguin altres vies d’accés a l’habitatge menys desitjables que esdevinguin un infrahabitatge com és el lloguer d’habitacions compartides o, en el pitjor dels casos, que s’estenguin vies no legítimes d’accés a l’habitatge com l’ocupació sense títol, fenomen que estem patint amb especial virulència a Catalunya durant els darrers anys per falta de consens polític.
Què és una clàusula abusiva?
Davant d'un nou paisatge totalment desbocat, cal conèixer els drets i deures quan busquem anar de lloguer en un habitatge. D'entrada, a què equival una clàusula abusiva? És una estipulació contractual no negociada que causa un perjudici al consumidor consistent en un desequilibri en els drets i obligacions de les parts que deriven del contracte, contravenint així la bona fe contractual. La llei sanciona aquestes clàusules declarant la seva nul·litat radical i per tant, no produeixen efectes jurídics.
Per entendre millor l'explicació jurídica, l'advocat Alejandro Fuentes-Lojo, expert en dret immobiliari, n'estableix una comparativa: "És com si no existissin, per molt que hagin sigut acceptades pel consumidor perjudicat". Però en aquest abús, hi ha un debat ètic i moral o també jurídic? Fuentes-Lojo subratlla que hem de conèixer la llei: "És un concepte jurídic regulat per llei i, per tant, té efectes jurídics i recorregut judicial. Són molts els plets que es plantegen en matèria de consumidors per obtenir una declaració judicial de nul·litat per abús d’una clàusula contractual, com hem vist durant els darrers anys amb contractes de productes bancaris".
Tot i que es desconeix més, també en lloguers d’habitatge hi pot haver clàusules abusives que perjudiquen el dret del ciutadà a l’habitatge, com per exemple, clàusules que contemplin penalitzacions econòmiques desproporcionades en el cas que el llogater no marxi quan li acaba el contracte.
Hi ha una fiança límit?
El primer aspecte on ja d'entrada, sovint, constatem una clàusula abusiva és en el model de fiança actual. Es pot demanar el que es vulgui i sense límit? Des de la darrera reforma de 2019, la llei estableix un topall respecte l’import de la fiança que es pot exigir al llogater d’un habitatge, per garantir un accés més assequible a l’habitatge per la via del lloguer, limitant a un import equivalent a 3 mensualitats de renda, llevat que es pacti un contracte de llarga durada. Aquest es marca pels de més de 5 anys si el propietari és persona física o de més de 7 anys si el propietari és persona jurídica.
Però n'hi ha més. "Cal tenir en compte que quan es tracta d’un lloguer d’habitatge la llei estableix un règim legal molt tuitiu pel llogater donat que el destí de l’immoble és exercir el dret fonamental a l’habitatge, limitant la llibertat de pacte de les parts en benefici del llogater, de tal forma que hi ha moltes clàusules que no es poden posar en el contracte per contravenir el règim imperatiu de la llei. El que passa és que moltes vegades el llogater no és coneixedor dels seus drets i és incapaç de detectar una clàusula abusiva o una clàusula contraria a llei, i aquest desconeixement, els perjudica. S’hauria de fer més pedagogia des de l’Administració i més campanyes informatives sobre els drets del llogater per garantir una major seguretat jurídica en el tràfic immobiliari destinat a l’habitatge", constata l'advocat entrevistat.
Qui paga la gestió immobiliària?
Però calen exemples per il·lustrar-ho. Així doncs, amb el que es troba sovint Fuentes-Lojo és la imposició al llogater de les despeses de gestió immmobiliària, que la reforma de 2019 va prohibir de forma expressa quan la propietat és una empresa i no un particular. "O paga vostè aquestes despeses o no li llogo el pis, tot i quan la llei ho prohibeix. I quan el propietari és un particular, tampoc és legítim carregar el 100% de les despeses de gestió immobiliària, ja que és un servei de mediació que beneficia a ambdues parts, i no tan sols una".
El problema en el retorn de la fiança
D'altres que també val la pena lluitar i són freqüents, és la negativa a tornar la fiança quan s’acaba el contracte de lloguer. Lamentablement, s’ha convertit en un modus operandi per part de molts propietaris, coneixedors de que en la pràctica, el llogater no reclamarà judicialment perquè és antieconòmica la reclamació perquè es tracta d’imports baixos i surt més car el litigi.
De fet, la pràctica d’aquest abús va motivar que el legislador el 2019 modifiqués la llei per tal de rebaixar el cost del litigi del llogater perjudicat en aquests casos, fent una modificicació ad hoc a la normativa processal perquè aquestes reclamacions judicials es puguin vehicular per un procediment més àgil i econòmic.
Davant el panorama, cal posar remei amb cura: "Una bona regulació sobre l’accés a l’habitatge i el lloguer és cabdal per garantir un equilibri entre llogater i propietari i que es garanteixi que l’habitatge tingui aquesta doble dimensió d’actiu financer però també social. Però s’ha d’anar amb compte perquè aquesta regulació no es pot passar de frenada i ha de garantir el dret a la rendibilitat econòmica del propietari". Trobar el punt mig sempre és difícil.