Hipoteques i compravendes seguiran a l'alça el 2025 per les retallades dels tipus i els preus despuntaran un 6%, segons les previsions que inclou la XIII edició de l'informe sobre el 'Mercat residencial a Espanya' que elabora Servihabitat Trends, la plataforma d'investigació i anàlisi del sector impulsada des de Servihabitat.

Indica que el segment residencial a Espanya es va caracteritzar el 2024 per una oferta disponible molt limitada, la qual cosa va motivar l'increment dels preus. Quant a les transaccions, van tenir un comportament contingut al llarg del primer semestre, però a partir del segon, la decisió del Banc Central Europeu de retallar els tipus d'interès va fer que els préstecs per a la compra d'habitatge recuperessin el terreny cedit a les operacions al comptat.

La millora en les condicions, amb hipoteques més assequibles, va mobilitzar a una demanda creixent que en el dia d'avui continua sobrepassant àmpliament a l'inventari immobiliari abocat al mercat.

A més, l'informe indica que, de cara a 2025, hi haurà certa continuïtat, encara que caldrà fer atenció a les solucions orientades a equilibrar l'obra nova amb la creació de cases.

Segons Borja Goday, CEO de Servihabitat, "els preus de venda i lloguer han estat a la diana del debat públic, i aquest ha estat més polaritzat que mai, dividint l'opinió entre alarmistes i optimistes", afegint que, "si hi ha un aspecte que una vegada més ha quedat patenti és que els moviments a l'alça en ambdós indicadors són, abans que res, reflex del desajust entre oferta i demanda".

Quant al gir en política monetària europea, Goday admet que "algunes de les adquisicions que havien quedat en suspens des de l'època postpandèmica i la posterior febre inflacionista es van materialitzar". En aquest context, Goday també esmenta que "el perfil inversor està virant a una altra tipologia de producte, com pot ser el producte sense possessió".

Respecte a la previsió per a 2025, Servihabitat espera que tant els preus com les compravendes i les hipoteques continuïn a l'alça, encara que caldrà seguir de prop la resposta d'Europa al proteccionisme econòmic nord-americà, així com mesurar les conseqüències d'una escalada en els conflictes bèl·lics d'Ucraïna i Gaza.

Goday exposa que "per no deixar a ningú al camí, serà fonamental que el sector públic i privat treballin de manera conjunta en l'eliminació de barreres i la creació de condicions que fomentin l'activitat". El 2025 tancarà amb entre 690.000 i 795.000 compravendes i un increment del preu del 6% L'adquisició de propietats va prendre impuls en millorar l'escenari hipotecari dictat per Europa a partir de l'estiu.

Guerra comercial

El passat exercici va finalitzar amb entre 625.000 i les 720.000 operacions, que és l'interval que llancen els notaris, d'una banda, i registradors per un altre. Segons Servihabitat Trends, en intensificar-se la guerra comercial entre bancs per la captació de clients amb hipoteca, les transaccions pujaran per sobre del 10%, amb un comprador que després de la pandèmia es va quedar a les portes del mercat i ara aprofita l'ocasió, a més de llogaters que fan el salt a la compra perquè la renda és molt per sobre de la quota hipotecària.

Quant al preu, es consolida el seu ascens davant de la falta d'inventari disponible i el reforç de la gana compradora després de les retallades en els tipus d'interès. Tanmateix, el repunt serà menys intens que l'aconseguit el 2024, any en què aquesta variable va remuntar un 8,4%.

D'aquesta manera, la revalorització prevista per a 2025 s'estima en un 6%. En avaluar l'esforç mitjà necessari per adquirir un habitatge, s'exigeixen 7,1 anys de renda bruta per convertir-se en propietari, en línia amb el que s'emporta requerint des de la pandèmia.

Les llicències d'edificació i els projectes visats suavitzaran el seu entusiasme, amb augments interanuals del 6,5% i del 5% respectivament. Els habitatges iniciats el 2024 van créixer un 15% davant 2023, un exercici que encara va arrossegar un mínim del 0,3%. Fins i tot havent superat els obstacles del xoc sanitari, aquest indicador reprendrà la prudència i es mourà dins de la contenció el 2025, amb un repunt del 5,5%.

El treball indica que, encara que és positiu que l'obra nova presenti ascensos, si no es progressa a doble dígit és complicat fer front al frenesí la demanda. L'habitatge acabat mostrarà un creixement pla.

Una producció tan limitada, afegeix, repercuteix en el benestar social, ja que les llars que es creen només tenen la segona mà i el lloguer com a alternatives, reescalfant ambdós mercats. La flexibilització de la normativa, l'aposta per la industrialització i la recuperació de la seguretat jurídica són vitals perquè el negoci immobiliari s'aboqui de nou, no només en la generació d'oferta, sinó en la posada en marxa de projectes de tiquet mitjà, assequible i social de lloguer, donant entrada a tots els perfils, afegeix.

Comprador estranger

Afirma que Espanya és un potent imam per al comprador estranger, que també aprofita les excel·lents condicions hipotecàries per convertir-se en propietari d'una segona residència al nostre país. De gener a setembre de 2024 es van transaccionar alguna cosa més de 95.000 habitatges destinats a estrangers residents i no residents, segons el MITMA.

La xifra és un 3% més elevada que en els tres primers trimestres de 2023. En un total de 12 províncies, el pes del comprador estranger és de doble dígit. Els percentatges més voluminosos es donen a Alacant (43,7%), Santa Cruz de Tenerife (34,8%) i Màlaga (33,2%). Quant a nacionalitats, el Brexit no ha impedit, ara per ara, que el comprador procedent del Regne Unit sigui el més interessat a venir a viure per temporades Espanya.

L'edat mitjana del comprador s'estableix en els 38,6 anys, igualant la xifra de 2023. La franja més dinàmica va dels 36 als 45 anys, on condeixin primer habitatge i un petit percentatge d'habitatge de reposició. No obstant això, aquest interval ha cedit quota al següent tram, de 46 a 55 anys, que ja representa una de cada deu vendes.

El retard a l'entrada al mercat s'explica per la tardança a assolir les condicions financeres necessàries. En el cas del llogater, l'edat mitjana va créixer dels 33,4 als 34 anys. Aquells que tenen de 26 a 35 anys són els més nombrosos, però van allargant més la seva estada a la casa familiar.

De fet, els que van dels 36 als 45 escalen posicions, fent visible la inaccessibilitat a la compravenda. L'ajuda familiar i els avals serien darrere del lleuger ascens en els més joves (16-25), mentre que els que són a l'avantsala dels sèniors (46-55), que donen un suau repunt, han estat expulsats del mercat de venda per una qüestió d'incapacitat financera.

Morositat

Amb una morositat en mínims, la ràtio préstec-valor de l'actiu es manté sanejada, pujant lleugerament del 62,3% de 2023 el 62,6% de 2024. El percentatge de préstecs amb un deute respecte al valor de l'actiu superior al 80% ha crescut també del 6,5% al 7,4% entre 2023 i 2024.

La hipoteca mixta va convertint-se en la predilecta dels consumidors que, davant de la incertesa de l'Euríbor, desitgen tenir certa estabilitat, indica l'anàlisi.

L'habitatge tipus en arrendament a Espanya, amb una superfície mitjana d'entre 80 i 90 metres quadrats, va trencar la barrera psicològica dels 1.000 euros el 2024. L'apreciació va ser del 8,5%, menys intensa que la recollida el 2023, del 13,4%. La rendibilitat bruta del lloguer a Espanya tan sols ha crescut una dècima entre 2023 i 2024, col·locant-se en el 6,8%.

El retorn és atractiu i hi ha inversors que no dubten a aprofitar-la. Davant de la regulació, s'estén l'ús de mecanismes de protecció com les assegurances d'impagament. Però també hi ha inversors que, davant de la inseguretat jurídica, busquen alternatives menys exposades als vaivens normatius, com el lloguer turístic i el temporal, segons aquest informe.

L'oferta de lloguer residencial ha passat dels 62.655 habitatges de 2023 a les 71.702 de 2024. Aquesta pujada no té una lectura fàcil. Malgrat l'increment, l'arrendament passa una fase crítica, ja que la demanda creix a una velocitat molt més gran.