“És una llei confusa i a voltes contradictòria.” És el que afirmen de la nova llei 12/2023, pel dret a l’habitatge, els 49 jutges i jutgesses de 1a instància de Barcelona, amb competència en assumptes civils, que es van reunir, a finals de juny, per acordar uns criteris orientadors per aplicar aquesta norma espanyola, que va entrar en vigor a finals de maig passat. Un dels canvis fonamentals que recull la norma és que abans d’acceptar una demanda de desnonament, el jutge ha d'impulsar que el tenidor de l’habitatge i l’inquilí, sigui llogater o ocupant, facin un procediment de mediació per intentar arribar a un acord.
L’opinió dels jutges sembla compartida per altres professionals: l’Associació d’Agents Immobiliaris de Catalunya (API) ha publicat una guia pràctica per als professionals del sector immobiliari i per als petits tenidors davant la incertesa i els dubtes que genera la nova regulació estatal.
Procés civil en el “caos”
En el document d’unificació de criteris, al qual ha tingut accés ElNacional.cat, es declara que aquest acord “no té un caràcter vinculant” i s’adopta amb “ple respecte a la independència que tenen tots els membres del poder judicial”, tot i que recull el parer majoritari dels titulars dels jutjats amb l’objectiu de “contribuir a reduir la litigiositat i introduir una major seguretat jurídica” en les actuacions judicials.
Això no obstant, els magistrats manifesten que “desgraciadament, la normativa processal civil en matèria d’habitatge pateix d’una gravíssima falta de rigor”. I confessen: “Es fa difícil dur a terme l’exercici d’interpretar la voluntat del legislador i aplicar correctament la llei (funció bàsica i essencial del poder judicial), quan la mateixa resulta confusa i en alguns casos contradictòria.” I sostenen que “el procediment civil en matèria d’habitatge fa anys que està instal·lat en el caos, amb aspectes essencials que es regulen via decret llei i amb diverses normes que han nascut amb una vocació merament provisional, però que s’han perpetuat en el temps, i que a voltes s’han modificat amb presses i de forma asistemàtica”.
Aturada de desnonaments
En el document se sosté que l’aprovació de la llei 12/2023, amb les reformes processals que recull, és “una bona mostra” del que expressen perquè l’entrada en vigor de la nova norma “s’ha traduït en una brusca paralització en l’entrada de demandes de desnonament en aquests jutjats”. I es reitera que “la defectuosa tècnica legislativa ha dut a la confusió dels operadors jurídics, en perjudici de tota la ciutadania”, ja s’ha “congelat” la presentació de demandes fins que “el panorama es clarifiqui”.
A més, s’hi exposa que just complir-se un mes de l’aprovació de la nova llei de l’habitatge, el juny passat es va aprovar el reial decret llei 5/2023 -amb el qual s’adopten mesures, com la transposició de normativa europea i prorroguen mesures per fer front a la crisi energètica i els efectes de la guerra a Ucraïna- que evidencia el que denuncien. “No es tracta de valorar la bondat o maldat de la norma, qüestió que els membres del poder judicial mai hi entrarem”, afirma el document, però hi afegeixen que “el que sí es posa de manifest és que la reforma no obeeix a la necessitat urgent de legislar sobre cap situació que no hagués pogut ser prevista el maig passat quan es va aprovar la llei pel dret de l’habitatge”. I denuncien: “Sembla un nou cop de timó o canvi de criteri per part del legislador”.
Per tot això, precisen que els criteris acordats són “una eina de treball”, a l'espera que tribunals superiors i “el poder legislatiu clarifiqui d’una vegada les actuals incògnites – i doti el procés civil d’un conjunt coherent i estructurat de regles que compleixi amb la finalitat essencial que de perseguir tota norma”.
La mediació prèvia
En concret, els jutges de Barcelona detallen 15 criteris orientatius. En el primer criteri, s’exposa que els articles de la nova llei de l’habitatge es poden aplicar en demandes en tràmit perquè no hi ha una disposició transitòria que digui el contrari. Això no obstant, es precisa que no es reclamarà els nous requisits del tràmit previ de mediació i conciliació als grans tenidors, ja que no estava previst en la llei quan van presentar la demanda. Tampoc es recomana aplicar el tràmit de suspendre el procediment per vulnerabilitat de la persona si el procediment ja està avançat o en fase de judici.
Des de l'advocacia catalana, expertes com l'advocada Verónica Dávalos també exposen que el requisit de la mediació prèvia pot fer que les advocades tinguin més- obstacles per seguir els procediments, ja que no se'ls requereix en aquest pas. Hi afegeix que la nova llei espanyola de l'habitatge, tot i que ajuda, no ha resolt el principal problema: no hi ha un parc d'habitatges públic que absorbeixi les necessitats de la ciutadania.
Què és un gran tenidor?
Els jutges de Barcelona també detallen que un gran tenidor és qui té 10 o més immobles o d'una superfície construïda de més de 1.500 m² d’ús residencial. A més, es detalla que computaran les titularitats de drets reals que comportin per si mateixes la facultat d’ús i gaudi de l’immoble o la possibilitat de fer actes d’administració ordinària sobre el mateix. I, s’hi inclouran en el còmput les situacions d’usdefruit. A més, en el cas de titularitats compartides, s’inclourà en el còmput les propietats d’una part proporcional superior al 50%, com recull el Codi Civil Català.
En aquest punt, els jutges raonen que “sembla clar que el concepte de titularitat no és sinònim de la plena propietat del 100% d’un immoble”. I que “és necessari adoptar un criteri que serveixi per fer compatibles el dret a la tutela judicial efectiva i la protecció a les famílies vulnerables”.
També s’hi detalla que per fer el còmput general de titularitat de més de 10 immobles “s’hauran de comptar tots els ubicats en el territori de l’Estat espanyol”. I en el cas de la declaració d’entorn de mercat residencial tensionat (on calen 5 o més immobles urbans) “es computaran només aquells que estiguin ubicats en aquell àmbit”. I, s’afirma que amb la legislació vigent, l’Agència de l’Habitatge de Catalunya i l’Institut Català del Sòl han de considerar-se grans tenidors. Els jutges també detallen els supòsits de suspensió del procediment en cas d’al·legar-se vulnerabilitat de la família llogatera o ocupant, com ja recull la llei catalana.
Casos a la baixa
Tot i que la nova llei de l’habitatge va entrar en vigor el maig passat, les darreres dades que ha ofert el Consell General del Poder Judicial (CGPJ) ja evidencien una baixa de casos en l’execució de desnonaments el primer trimestre de 2023 respecte al mateix període de 2022. Així, els llançaments dictats per jutjats de 1a instància a l’Estat espanyol van ser 6.579 els tres primers mesos d’aquest any, enfront dels 11.072 del mateix període de l’any passat. A Catalunya, es van executar 2.410 desnonaments el primer trimestre de 2022 i van baixar a 1.715 el mateix període de 2023. La majoria van ser de llogaters, seguits pels hipotecaris. I els procediments verbals d’ocupació il·legal d’habitatge, es van registrar 94 el primer trimestre de 2023 a Catalunya, enfront dels 162 del mateix període de 2022.