Sovint es fa difícil conèixer al peu de la lletra tots els detalls i requisits indispensables que necessites saber a l'hora de llogar un pis i molts consumidors estan poc informats de les obligacions de les agències immobiliàries de cara al seu client.

Precisament per això, encara avui l'intrusisme continua defraudant molts usuaris, però pocs ho denuncien per què no saben què poden reclamar i quins són els seus drets. A continuació, incorporem una petita guia amb les condicions més importants que has de conèixer quan et decideixis a arrendar un pis.

1. Trobar un agent inscrit al registre

L'agent immobiliari ha d'estar inscrit sí o sí al registre obligatori de la Generalitat de Catalunya. És imprescindible perquè el consumidor tingui garanties que l'agent que l'atendrà està homologat i dins de la regulació establerta pel Govern.

Si, per exemple, un client té un problema amb la seva agència, serà molt més fàcil per l'administració resoldre'l si l'agent està inscrit al registre que si no ho està perquè, al no haver-hi constància de la seva existència, és com fi no hi fos.

Sabràs que un agent o agència està inscrit al registre si a la seva publicitat com targetes de visita i plaques a la seva ubicació física porten el següent distintiu:

2. Contracte

Els contractes de lloguer "han de contenir una informació de caràcter essencial sobre les característiques reals, jurídiques i econòmiques de l'habitatge". Així ho han explicat fonts de l'Agència Catalana de Consum a El Nacional, que afegeixen que, a més, el contracte també "ha de respondre als principis de veracitat, eficàcia i suficiència".

És molt important que, d'una banda, "no oculti dades fonamentals" i, de l'altra, "no indueixi o pugui induir els destinataris a cap error". De fet, la llei prohibeix expressament la inclusió de clàusules abusives i, precisament per això, el consumidor pot denunciar l'incompliment davant d'un servei públic com ho és Consum.

La durada del contracte serà d'un any sense perjudici de prorrogar-los fins a 3 anys, tot i que l'arrendatari pot desistir una vegada passats sis mesos del seu inici i sempre que ho comuniqui amb una antel·lació de 30 dies.

3. Documentació

És indispensable lliurar al llogater la següent documentació a la signatura del contracte:

  • Documentació acreditativa de la informació requerida en l'oferta d'arrendament.

  • Lliurament de la cèdula d'habitabilitat o l'acreditació equivalent.

  • En la formalització dels contractes de lloguer de finques urbanes és obligatòria la prestació d'una fiança en els termes establerts per la legislació sobre arrendaments urbans.

  • Certificat d'eficiència energètica. 

4. Cèdula d'habitabilitat i eficiència energètica

La llei és clara i hi ha aspectes que són ineludibles. Moltes agències no es preocupen de fer entrega de la cèdula d'habitabilitat o del certificat d'eficiència energètica i no ho fan per la ignorància del consumidor. Molts se n'obliden, d'altres no tenen la documentació requerida. L'entrega d'aquests dos documents és obligatòria, la primera des del 3 de novembre del 2012, la segona des de l'1 de juny del 2013.

Aquestes dues condicions són obligatòries perquè, segons l'article 26 de la Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l'habitatge, és la manera d'"acreditar que l'habitatge compleix les condicions de qualitat". De fet, les competències sobre requerir aquests dos documents són exclusives de les comunitats i a Catalunya és obligatori presentar-los a l'hora de vendre o llogar un pis.

De fet, la multa per al propietari per no fer entrega del certificat d'eficiència energètica és de 300 euros i per l'agència de 600.

I no només això. Si un agent immobiliari es nega a lliurar qualsevol document de caràcter perceptiu, segons ha explicat l'Agència Catalana de Consum a El Nacional, "el consumidor ha de requerir-lo per tal que li lliuri els documents necessaris per a l’ocupació de l’habitatge. Si, un cop transcorregut un mes, l’agent immobiliari no lliura la documentació, el consumidor podrà presentar una reclamació davant l’administració per tal que aquesta intenti una mediació per solucionar el problema al més aviat possible".

A banda de presentar la reclamació, el consumidor també pot denunciar els fets davant d’un servei públic de consum "ja que podria tractar-se d’un presumpte incompliment de la normativa reguladora de les relacions de consum".

5. Fiança

La fiança s'abonarà en el moment de la signatura del contracte, s'haurà de portar en metàl·lic i haurà de ser l'equivalent a un mes de renda.

L'agent immobiliari serà l'encarregat de dipositar la fiança a l'Institut Català del Sòl (INCASÒL) i, després, aquests diners seran retornats a la finalització del contracte, excepte si s'incompleix alguna de les clàusules del contracte.

Arrendatari i arrendador poden pactar qualsevol tipus de garantia del compliment per l'inquilí de les seves obligacions de l’arrendament, addicional a la fiança en metàl·lic. 

6. Obres

Segons l'article 22 de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d'arrendaments urbans, "l'arrendatari està obligat a suportar la realització per l’arrendador d’obres de millora l’execució de les quals no es pugui raonablement diferir fins a la conclusió de l’arrendament".

Ara bé. L'arrendador també té obligacions i és que "ha de notificar per escrit a l’arrendatari, almenys amb tres mesos d’antelació, la seva naturalesa, començament, durada i cost previsible" i, a més, "l’arrendatari que suporti les obres té dret a una reducció de la renda proporcionalment a la part de l’habitatge de la qual es vegi privat per causa d’aquelles, així com a la indemnització de les despeses que les obres l’obliguin a efectuar".

7. Renda

La renda és la quantitat que l'inquilí pagarà cada mes a l'arrendador i que ha de ser pactada per totes dues parts. Es pot -o no- actualitzar passats els tres anys que s'estableix que ha de durar el contracte, però en cas que no hi hagi cap pacte al respecte, s'aplicarà la variació de l'IPC dels darrers 12 mesos.

S'exigirà a l'arrendatari la renda actualitzada a partir del mes següent en què les parts ho notifiquin per escrit. 

8. Impost sobre transmissions patrimonials

Pocs sabem que el lloguer d'un habitatge està subjecte a l’impost sobre transmissions patrimonials i actes jurídics documentats i, encara menys, que correspon -de manera obligatòria- a l'inquilí liquidar-lo.

En principi, les agències haurien d'avisar al llogater en el moment de la signatura, però moltes no ho fan i, és clar, serà responsabilitat del consumidor no haver-ho fet i no de l'agència.

La quantitat a pagar és el resultat d’aplicar el 0,5% sobre la base imposable i serà vigent durant els tres anys de contracte. El termini per pagar i presentar l’autoliquidació és d’un mes a comptar des de la data de signatura del contracte.

9. Problemes? Reclama!

Si la qualitat de l'immoble no s'ajusta a la descripció oferta, el servei i l'atenció ha estat dolenta, hi ha hagut problemes amb el preu o la facturació o hi ha algun tipus de desacord, entre moltes altres coses, reclama o denuncia. Hi ha tres vies per fer-ho: la reclamació, la queixa o la denúncia.

La reclamació, segons fonts de Consum, "és una petició de la persona consumidora per obtenir la reparació d'un dany, l’anul·lació d’una prestació, el rescabalament de quantitats, la rescissió d’un contracte i/o l’anul·lació d’un deute". La denúncia va un pas més enllà i "consisteix en posar en coneixement de l'Administració uns fets que poden ser constitutius d'infracció administrativa, a fi que l’administració, si escau, els investigui i actuï d’ofici per corregir la conducta infractora".

Mentrestant, la queixa només pretén posar en coneixement de l'empresari i dels serveis públics "uns fets que -tot i no ser constitutius d'infracció administrativa- han afectat el funcionament normal de la relació de consum" per fer possible la seva millora.