El último informe del portal inmobiliario Fotocasa, constata cómo el alquiler se dispara. El pasado mes de abril aumentó por término medio un 4,7% interanual hasta 10,89 euros/m2 en todo el Estado español, pero en algunos barrios barceloneses o madrileños se ha disparado por encima del 10% y el 20%, respectivamente.
De entrada, ya palpamos consecuencias directas. Se precariza el acceso a la vivienda por esta vía con el riesgo de que se extiendan otras vías de acceso al habitage menos deseables que se conviertan en una infravivienda como es el alquiler de habitaciones compartidas o, en el peor de los casos, que se extiendan vías ilegítimas de acceso a la vivienda como la ocupación sin título, fenómeno que estamos sufriendo con especial virulencia en Catalunya durante los últimos años por falta de consenso político.
¿Qué es una cláusula abusiva?
Delante de un nuevo paisaje totalmente desbocado, hay que conocer los derechos y deberes cuando buscamos ir de alquiler en una vivienda. De entrada, ¿en qué equivale una cláusula abusiva? Es una estipulación contractual no negociada que causa un perjuicio al consumidor consistente en un desequilibrio en los derechos y obligaciones de las partes que derivan del contrato, contraviniendo así la buena fe contractual. La ley sanciona estas cláusulas declarando su nulidad radical y por lo tanto, no producen efectos jurídicos.
Para entender mejor la explicación jurídica, el abogado Alejandro Fuentes-Lojo, experto en derecho inmobiliario, establece una comparativa: "Es como si no existieran, por mucho que hayan sido aceptadas por el consumidor perjudicado". Pero en este abuso, ¿hay un debate ético y moral o también jurídico? Fuentes-Lojo subraya que tenemos que conocer la ley: "Es un concepto jurídico regulado por ley y, por lo tanto, tiene efectos jurídicos y recorrido judicial. Son muchos los pleitos que se plantean en materia de consumidores para obtener una declaración judicial de nulidad por abuso de una cláusula contractual, como hemos visto durante los últimos años con contratos de productos bancarios".
Aunque se desconoce más, también en alquileres de vivienda puede haber cláusulas abusivas que perjudican el derecho del ciudadano a la vivienda, como por ejemplo, cláusulas que contemplen penalizaciones económicas desproporcionadas en caso de que el inquilino no se marche cuando le acaba el contrato.
¿Hay una fianza límite?
El primer aspecto donde ya de entrada, a menudo, constatamos una cláusula abusiva es en el modelo de fianza actual. ¿Se puede pedir el que se quiera y sin límite? Desde la última reforma de 2019, la ley establece un tope respecto del importe de la fianza que se puede exigir al arrendatario de una vivienda, para garantizar un acceso más asequible en la vivienda por la vía del alquiler, limitando a un importe equivalente a 3 mensualidades de renta, a menos que se pacte un contrato de larga duración. Este se marca por los de más de 5 años si el propietario es persona física o de más de 7 años si el propietario es persona jurídica.
Pero hay más. "Hace falta tener en cuenta que cuando se trata de un alquiler de vivienda la ley establece un régimen legal muy tuitivo para el inquilino dado que el destino del inmueble es ejercer el derecho fundamental a la vivienda, limitando la libertad de pacto de las partes en beneficio del inquilino, de tal forma que hay muchas cláusulas que no se pueden poner en el contrato para contravenir el régimen imperativo de la ley. Lo que pasa es que muchas veces el inquilino no es conocedor de sus derechos y es incapaz de detectar una cláusula abusiva o una cláusula contraría a ley, y este desconocimiento, los perjudica. Se tendría que hacer más pedagogía desde la Administración y más campañas informativas sobre los derechos del inquilino para asegurar una mayor seguridad jurídica en el tráfico inmobiliario destinado a la vivienda", constata el abogado entrevistado.
¿Quién paga la gestión inmobiliaria?
Pero hacen falta ejemplos para ilustrarlo. Así pues, con lo que se encuentra a menudo Fuentes-Lojo es la imposición al inquilino de los gastos de gestión inmmobiliaria, que la reforma de 2019 prohibió de forma expresa cuando la propiedad es una empresa y no un particular. "O paga usted estos gastos o no le alquilo el piso, a pesar de cuándo la ley lo prohíbe. Y cuando el propietario es un particular, tampoco es legítimo cargar el 100% de los gastos de gestión inmobiliaria, ya que es un servicio de mediación que beneficia a ambas partes, y no tan sólo una".
El problema en el retorno de la fianza
De otros que también vale la pena luchar y son frecuentes, es la negativa a devolver la fianza cuando se acaba el contrato de alquiler. Lamentablemente, se ha convertido en un modus operandi por parte de muchos propietarios, conocedores de que en la práctica, el inquilino no reclamará judicialmente porque es antieconómica la reclamación porque se trata de importes bajos y sale más caro el litigio.
De hecho, la práctica de este abuso motivó que el legislador en el 2019 modificara la ley con el fin de rebajar el coste del litigio del inquilino perjudicado en estos casos, haciendo una modificación ad hoc a la normativa procesal para que estas reclamaciones judiciales se puedan vehicular por un procedimiento más ágil y económico.
Ante el panorama, hay que poner remedio con cuidado: "Una buena regulación sobre el acceso a la vivienda y el alquiler es primordial para garantizar un equilibrio entre inquilino y propietario y que se garantice que la vivienda tenga esta doble dimensión de activo financiero pero también social. Pero se tiene que ir con cuidado porque esta regulación no se puede pasar de frenazo y tiene que garantizar el derecho a la rentabilidad económica del propietario". Encontrar el punto medio siempre es difícil.