A la discusión entre hipoteca fija y variable, ahora se suma una tercera: la hipoteca mixta. Esta, tal como indica el nombre, se basa en combinar las dos por periodos. De hecho, ya había existido y se puso de relieve en la crisis del 2008, todo y que con menor éxito de lo que se espera ahora. Esteve Sarroca, economista miembro de la Comisión de Economía Financiera del Colegio de Economistas de Catalunya, apunta el por qué, entonces, fracasó: "Ya apareció en la penúltima crisis, pero no se utilizaba en absoluto porque el tipo de euríbor era demasiado bajo. Quedaron dormidas y ahora vuelven a renacer".
Así pues, con la crisis inmobiliaria de hace más de una década en el Estado español, el euríbor siempre era más bajo que el interés fijo. Ahora, el contexto ha dado la vuelta. Por una parte, tenemos cómo el euríbor ha subido de una manera muy importante, sobre todo en el último mes, y muchos de los que hasta ahora pagaban muy poco, empezarán a pagar cantidades relativamente importantes. Precisamente, Sarroca pone el acento en el comportamiento del mes de octubre: "El Banco Central Europeo y la Reserva Federal de los Estados Unidos han subido un 0,75% sus intereses". En el caso de la Unión Europea se sitúa en el 2%, en los Estados Unidos llega al 4% y también podemos tener en cuenta el Banco de Inglaterra que lo marca en el 3%. A partir de aquí, ¿qué propone una hipoteca mixta? "Hay que leer la letra pequeña siempre", subraya Sarroca.
"Los primeros diez años es fija"
Por una parte, debemos tener en cuenta cómo se estructura. Más allá de ser recomendable o no, siempre es personal y subjetivo, la terminología no se tiene que interpretar como una hipoteca que se puede cambiar en cualquier momento de una modalidad a la otra. Si se cierra este producto, los 10 primeros años será fija y después entrará la variable. También hay algunos bancos que estudian marcar el fijo en 5 años, aunque no es la opción mayoritaria. Por lo tanto, se trata de dar transitoriedad a la tipología: siempre se empezará con fija y, posteriormente, se tiene que tener en cuenta la capacidad de negociación que se tendrá con el banco que siempre depende del cliente. En este sentido, Sarroca recuerda que "hay bancos que tienen variables sin bonificar y variables bonificadas". La diferencia es que cada producto que contratas se rige por la nómina del cliente, los seguros que pueda tener, los planes de pensión, etc.
Todos estos extras pueden hacer variar el tipo final del 0,75% al 1% y se puede percibir una rebaja entre el 0,15% y el 0,20% si se da más fiabilidad de cara a la banca. A pesar de todo, la última recomendación del economista es siempre apostar por el fijo. "La vicepresidenta Nadia Calviño está negociando con la banca poder paliar la subida de los tipos de interés y los que tienen el euríbor referenciado, pasarse a fijo". La hipoteca fija generalmente se referencia con los tipos de interés del Bono deuda pública a 10 años (nunca con la bolsa, sea, el Ibex, el Dax, etc.) y en ese momento los tipos a 10 años españoles están al 3,30%; los alemanes al 2%; en Reino Unido al 4,50%; y en Estados Unidos entre el 4% y el 4,25%. Teniendo en cuenta que éstos todavía pueden subir más, la mixta puede ser una opción.
¿Qué bancos lo ofertan?
Si nos fijamos en los bancos más próximos, hay que ofertan y otros no. CaixaBank y Banco Sabadell ofrecen la variable y la fija. Banco Sabadell siempre aconseja, de entrada, tener en cuenta la radiografía de cada interesado. A modo de ejemplo, recordar que el cupo mensual de la hipoteca no puede superar el 40% de los ingresos totales (o los de casa). Y que deberá hacer frente a otros gastos como la entrada o la tasación de la vivienda.
El Banco Santander sí ofrece la mixta y anuncia que durante los primeros 9 años y medio pagarás una cuota conocida, definida desde el inicio; mientras que, para el resto de los años, la cuota varía según el euríbor. Para acceder al tipo de interés bonificado a partir del séptimo mes se pueden escoger los productos o servicios hasta una bonificación máxima del 1,10%.
Con respecto al BBVA, argumentan que "a efectos prácticos, este tipo de hipotecas funcionan como hipoteca variable con algunas condiciones especiales". Un ejemplo de préstamo hipotecario mixto sería un préstamo hipotecario a pagar en 30 años en que durante los 10 primeros años se aplica un tipo fijo (la cuota mensual a pagar no varía) y durante los 20 años restantes se aplica un tipo de interés variable según el euríbor. Por otra parte, el tipo de interés que se aplica a un préstamo se representa con el TIN y con la TAE.
El TIN (Tipo de interés nominal) es un porcentaje fijo que se aplica a la cantidad prestada y que determina la cuota a pagar a la entidad financiera. No refleja los gastos y las comisiones del préstamo. En una hipoteca fija el TIN no varía durante toda la vida del préstamo. En una hipoteca variable el TIN se compone del valor del euríbor más un diferencial fijo, cosa que hace que su valor suba o baje en función del euríbor. Mientras que el TAE (Tasa Anual Equivalente o Tasa Anual Efectiva) es un tipo de interés que indica el coste o el rendimiento efectivo de un producto financiero. La TAE se calcula de acuerdo con una fórmula matemática normalizada que tiene en cuenta el tipo de interés nominal de la operación, la frecuencia de los pagos (mensuales, trimestrales, etc.), las comisiones bancarias y algunos gastos de la operación. La TAE sirve para comparar las ofertas de hipotecas entre diferentes entidades bancarias.