España atraviesa un contexto socioeconómico propicio para rehabilitar y mejorar su deteriorado parque inmobiliario, en la medida en que la Unión Europea ha aprobado grandes incentivos económicos para hacer más accesible el coste de las instalaciones para la mejora de la eficiencia energética a través de los Next Generation. En paralelo, se ha encarecido exponencialmente el coste de los combustibles fósiles a raíz de las externalidades derivadas de la guerra de Ucrania.
Y un paso más que, teóricamente, facilitaría hacer la conversión a una energía renovable para nuestros hogares: se han eliminado las barreras jurídicas que impedían en la práctica que se llevara a cabo la transformación energética de los edificios mediante la reciente aprobación de la Ley 10/2022, de 14 de junio, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan de Recuperación, Transformación y Resiliencia y del Real Decreto-Ley 19/2021, de 5 de octubre, de medidas urgentes para impulsar la actividad de rehabilitación edificatoria en el contexto del Plan. Con todo este contexto encima de la mesa, ¿por qué se detecta como un problema poder instalar una placa fotovoltaica en muchas de las comunidades de vecinos privadas que este diario ha consultado?
Se agilizan los trámites
Alejandro Fuentes-Lojo Rius, abogado experto en derecho inmobiliario y profesor de la UOC, nos detalla que las solicitudes de muchos ciudadanos para poder tirar adelante, se multiplican en su despacho. Como vocal de la Comisión de Codificación de Catalunya, concluye que "a grosso modo, estas reformas legales han consistido en flexibilizar los cuórums exigibles para la adopción de acuerdos comunitarios de nuevas instalaciones, servicios o mejoras para la eficiencia energética de los edificios y la implantación de fuentes de energía renovables y en ampliar el abanico de supuestos legales en que el propietario disidente puede activar el mecanismo de la exención de contribución al gasto aprobada por la mayoría de la comunidad. De esta manera, se agiliza y facilita que las comunidades de propietarios, por numerosas que sean, puedan realizar estas costosas, pero tan necesarias, obras de mejora en sus edificios".
¿Y los vecinos que no quieren cambiar el sistema?
La norma todavía va a más: "La reforma legal ha permitido acabar con el habitual problema del derecho de veto del o de los vecinos disidentes, que ni hacen ni deja hacer. Así pues, después de la reforma, los propietarios que se opongan a estas mejoras no podrán evitar bajo ningún concepto que se realice si son minoría. Como mucho, lo único en lo que tendrán derecho es a quedar exonerados de contribuir en su pago cuando la obra sea muy costosa. La voluntad de la reforma es clara, avanzar en la transformación energética, pero sin que nadie se quede atrás por eso". Así pues, ¿dónde radica el problema y las trabas inicialmente planteadas? "A pesar de la claridad de la reforma, la cuestión no está exenta de problemática jurídica en la práctica", defiende Fuentes-Lojo.
El elevado coste de la instalación sigue condicionando
Veamos un ejemplo muy ilustrativo que se da con frecuencia en los últimos meses. Desde el despacho de Fuentes-Lojo se ha encontrado que en una urbanización privada, se plantea a la comunidad instalar placas fotovoltaicas en los tejados para implantar fuentes de energía renovables, pero a la vista del elevado coste de la instalación, son diversos los vecinos que se oponen a la aprobación de esta mejora alegando que no es un gasto necesario ni exigible por ley y que, además, estas cubiertas son elementos privativos de cada una de las viviendas y la comunidad no los puede obligar a pasar por este acuerdo. "Constatamos que los vecinos, no sólo pretenden no contribuir a esta obra, sino que se oponen frontalmente al hecho de que, bajo razones diversas, salga adelante".
Las justificaciones son diversas, algunos ejemplos reales: después habrá unos gastos de mantenimiento que tendrán que soportar, se les impondrán unas servidumbres que no tienen por qué afrontar, las obras afectan a la estética de su vivienda, etc. Muchas razones, todas ellas comprensibles, pero no por eso tienen que ser atendidas.
¿La comunidad puede salir ganando?
Por eso, el experto consultado defiende la viabilidad: "Si la instalación es de naturaleza comunitaria y se ubica sobre elementos comunes, la comunidad tiene todo el derecho a ejecutar la instalación. Es más, los propietarios que se opongan y las demoren, pueden llegar a tener que responder individualmente frente a la comunidad por la pérdida de las subvenciones que la demora haya causado". ¿Cuál es la vía más práctica para resolver el conflicto? Después de la reforma, la problemática sobre las instalaciones o servicios para la mejora de la eficiencia energética o para la implantación de fuentes de energía renovables," se tiene que centrar exclusivamente en quién, y en qué medida, tiene que contribuir al pago de esta obra de mejora, pero no en sí la comunidad tiene derecho a realizarla o no.
Interpretaciones opuestas, también entre abogados
"A tal efecto, es fundamental realizar un adecuado cómputo de los gastos a tener en cuenta por el cálculo del límite económico del coste de la obra por encima del cual, los disidentes, no tendrán la obligación de contribuir", admite Fuentes-Lojo. Y añade: "Un aspecto que parece sencillo, pero que está comportando un elevado litigio en los últimos tiempos, discrepancias en los tribunales e, incluso, entre magistrados pertenecientes a las más altas instancias judiciales, tal como se puede constatar del dictado de la reciente Sentencia del Tribunal Superior de Justicia de Catalunya nº44/2022, del pasado 11 de julio".
Aparte del desenlace de estas instalaciones, también hay que conocer el reparto económico que ha establecido Catalunya para concluir si las ayudas, todavía menores por el elevado coste, son una de las causas de la discordancia. Así pues, se han definido los "incentivos" siguientes con las partidas económicas siguientes, muy relacionados con el autoconsumo y la eficiencia energética. Los beneficiarios son tanto particulares como comunidades de vecinos y empresas.
- Programa de incentivos 1 de 23M/€: Instalaciones de autoconsumo fotovoltaica o eólica, al sector servicios, con almacenaje o sin, por almacenaje se entiende baterías.
- Programa de incentivos 2 de 30M/€: Instalaciones de autoconsumo fotovoltaica o eólica, en otros sectores productivos de la economía, con almacenaje o sin.
- Programa de incentivos 3 de 9M/€: Incorporación de almacenaje de baterías en instalaciones de autoconsumo ya existentes en el sector servicios y otros sectores productivos.
- Programa de incentivos 4 de 35M/€: Instalaciones de autoconsumo, en el sector residencial, entendido como casas particulares, las administraciones públicas y el tercer sector, con almacenaje o sin de baterías. En este programa también se incluyen las comunidades de propietarios, por lo tanto, adecuado a la instalación fotovoltaica en un bloque|bloc de pisos.
- Programa de incentivos 5 d'1M/€: Incorporación de almacenaje en instalaciones de autoconsumo ya existentes en el sector residencial, las administraciones públicas y el tercer sector. Como en el punto anterior, aquí también se incluyen las comunidades de propietarios.
- Programa de incentivos 6 de 16M/€: Instalaciones de energías renovables térmicas en el sector residencial con solar térmica, biomasa, geotérmica, hidrotérmica o aerotérmica, exceptuando las tecnologías para climatización o agua caliente sanitaria.