La tasa de variación anual del índice de precios de vivienda disminuye medio punto y se sitúa en el 8%. A pesar de todo, los precios de la vivienda suben un 1,9% respecto del trimestre anterior. Esta tendencia constatamos que siempre se replica del primero al segundo trimestre y lo que hay que observar es que, ahora, nos situamos en valores previos a los de la pandemia cuando, en el mismo tramo del 2019, se situaba en el 1,2%.
Hay muchas cifras a tener en cuenta, no sólo esta. Aunque, especialmente, aquello importante y que lo acondiciona todo ahora mismo es el contexto. Alfonso Fernández Pascual, economista y miembro de la Comisión de Economía Financiera del Colegio de Economistas, nos sitúa: "El actual escenario tiene ciertas similitudes con el 2008 ya que los precios de la vivienda han subido considerablemente los últimos años, y es previsible que empiecen a moderarse en los próximos meses".
"Podemos percibir un inicio de especulación"
Por una parte, esta línea es la que han seguido los inversores apuestan por el inmueble ya que los tipos de interés son bajos y es la mejor salida de mercado ahora mismo. "No hablamos de una burbuja y un crack del ladrillo pero sí, en parte, podemos percibir el inicio de una especulación. Con la covid, se generaron muchos ahorros y los que han ganado, lo han invertido en vivienda". Algunos ejemplos son la constatación cómo, en los últimos tiempos, ha aumentado la demanda, se hacen más obras de lo que se hacían antes, se han multiplicado el número de piscinas privadas y muchos han decidido cambiar el piso por una casa. Eso es lo que ha pasado hasta ahora.
Los factores que marcan el contexto
A partir de aquí, ¿cuál es el escenario de futuro? "Siempre decimos que los economistas no tenemos una bola de cristal. Es curioso pero con los mismos datos en la mano, los economistas podemos sacar conclusiones bien diferentes. Lo que tenemos que hacer es basarnos en los síntomas". Fernández Pascual nos detalla tres:
- Una inflación galopante con un incremento de precios récord en los últimos treinta años. Ya hablamos de dos dígitos y todavía nos preguntamos si, en el conjunto de la Unión Europea, se ha tocado techo. Eso comporta que las familias tengamos menos dinero y, a la vez, más cosas que pagar como la hipoteca.
- Por otra parte, precisamente esta alza su tipo de interés. Si nos fijamos en el Euribor, ya friega la barrera del 2% y estamos ante otro récord histórico en negativo de la última década. Suben las hipotecas y también la cesta de la compra y todo penaliza la capacidad de ahorro de las familias.
- En último término, no podemos olvidar la covid. Quien ha ahorrado, mayoritariamente ya se ha gastado el que tenía y después de la temporada de verano, se han quedado sin dinero. Venimos de una época estival que ha sido muy buena, pero también ha complicado las cosas a partir de ahora.
Con todos estos ingredientes, el escenario es previsible. "No podemos ser optimistas ya que hay demasiadas dificultades y muchos dejarán de pagar, en primer término, la hipoteca. En los próximos meses repuntará el dato de embargos. El precio de la hipoteca seguirá subiendo y, de hecho, esta es la política del Banco Central Europeo (BCE): bajar la demanda de vivienda y de precio. Si lo hace es para enfriar la economía o los créditos al consumo". Y ya podemos fijar el calendario: "Esta tendencia la tendríamos que empezar a palpar ya: de aquí a finales de año". A pesar de todo, desde el Colegio de Economistas argumentan que este sector tiene peculiaridades muy específicas que no permiten hablar en términos generales por sistema. "En el caso de la vivienda, siempre se pueden encontrar oportunidades muy determinadas. De manera general, se suavizarán los precios, pero mi recomendación es que si encuentras una buena oportunidad, cógela. No estamos hablando del aceite o un producto alimenticio; un inmueble siempre es único por muchas razones, empezando por las peculiaridades o los objetivos del mismo vendedor".
Hipoteca: ¿fija o variable?
Más allá de los precios del mercado, hay que tener en cuenta los tipos de hipoteca: ¿fijo o variable? Al final todo acaba repercutiendo. Las de interés variable que ahora se quieran cambiar a fijo, es engañarse porque cuando pases al fijo ya se incluirá la subida. Por ejemplo, ahora está en el 1,9%, ha subido un 0,75% y en el fijo ya se incluirá. ¿Seguirá subiendo? Sí, en el caso del fijo vamos al 3 o 3,5%. ¿Cuándo se tiene que hacer una hipoteca fija? Cuando la situación no tenga la previsión de hacer un cambio repentino y valga la pena, ahora ya es demasiado tarde".
Estas conclusiones se refuerzan con los últimos datos. Una de ellas, los embargos hipotecarios. En el segundo trimestre, estos se han reducido y, mire como se trate, siempre es un dato positivo. Ahora bien, hay que poner contexto. Lo más importante es ver en el mismo trimestre, el comportamiento de los años anteriores y, especialmente, el del 2019, justo antes de la pandemia. Fernández Pascual: "Tenemos que entonces se registraron 1.407 ejecuciones de hipotecas y, por lo tanto, ahora estamos en números que se disparan totalmente. En el 2020, se registraron 918 y en el 2021 es dispararon hasta 3.300 ejecuciones a causa de los efectos de la Covid. En conclusión, las 3.165 más que duplican las del 2019. La reducción de ahora no indica un cambio de tendencia, sino que el problema, más bien, se está cronificando".
Si nos fijamos en el Índice de Precios de Vivienda (IPV) tiene como objetivo medir la evolución de los precios de compraventa de las viviendas de precio libre, tanto nuevas como de segunda mano, a lo largo del tiempo. Los datos que el Instituto Nacional de Estadística español (INE) publicó este jueves son concluyentes. La subida del precio de la vivienda se moderó al 8% entre abril y junio, en relación con el mismo periodo del 2021, medio punto menos que el primer trimestre, cuando se encareció un 8, 5% en tasa interanual, el mayor aumento registrado desde la burbuja inmobiliaria en septiembre del 2007. La vivienda nueva subió un 8,8% el segundo trimestre y el de segunda mano, un 7,9%, que refleja 33 trimestres consecutivos con precios al alza. El aumento de precios se suavizó a todas las comunidades autónomas, excepto a la Rioja y en el País Vasco, donde la tasa anual subió seis y dos décimas, respectivamente. Los menores aumentos, de 1,6 y 1,5 puntos, se dieron en Extremadura y las Canarias, respectivamente, mientras que a la Comunidad de Madrid la vivienda se encareció por debajo de la media (7,3%), igual que en Catalunya (7,2%).
Para el portavoz del portal inmobiliario Idealista, Francisco Iñareta, la cada vez más "alarmante" reducción de la oferta disponible a que se enfrenta el sector y la fortaleza que sigue mostrando la demanda explican la escalada de precios. "La inflación y el encarecimiento de la financiación todavía no han tenido un impacto notable en la contención de los precios, y por eso desde Idealista confiamos en que las subidas de tipo del BCE consigan el efecto deseado en un breve espacio de tiempo". Nuevamente, la importancia del contexto más allá de lo que puedan indicar los primeros datos.