El sector inmobiliario prevé una disminución de las ventas y los precios de la vivienda durante el 2023 si los tipos de interés del Banco Central Europeo (BCE) llegan o superan el 3%. Según un estudio de la consultora Forcadell y la Universidad de Barcelona (UB) presentado este martes, las ventas disminuirán un 15% y los precios un 3-5%. En términos generales, también se da por finalizado el 'boom' inmobiliario vivido con el final de la pandemia, un periodo de fuerte expansión que ha dejado en el 2022 como un ejercicio de récord, con más de 680.000 viviendas vendidas a todo el Estado. El efecto del frenazo, acentuado por la disminución del crédito, no se notará en la vivienda nueva por la falta de oferta. De hecho, los precios en este ámbito seguirán creciendo.
Un año malo, relativamente
"Pasaremos de un año fantástico y maravilloso como el 2022 a uno más mediocre, malo si se compara con el 2022, pero bueno si se compra con el 2016 y 2017", ha destacado al profesor de la UB, Gonzalo Bernardos en la presentación del informe. En este sentido, el analista no ha descartado hablar de "recesión" aunque ha reconocido que una cierta ralentización del mercado es positiva si se quieren evitar nuevas burbujas especulativas. Según el CEO de Forcadell, Ivan Vaqué, el número de viviendas vendidas ha pasado de las 580.000 viviendas de 2021 a las casi 700.000 transacciones de este año a todo el Estado. El sector nota desde el otoño un frenazo pronunciado en el interés de los compradores. "El mes de octubre y al mes de noviembre hemos visto agencias que han visto reducir el número de interesados entre un 20 y un 40%. Es una señal inequívoca que los tipos de interés empezamos a hacer daño y que la incertidumbre económica ha llegado al mercado de la vivienda", ha avisado Bernardos. En este sentido, ha vaticinado que el año 2023 será marcadamente peor que el que ya se acaba, con menos hipotecas y más problemas para acceder a la vivienda entre las personas con menos capital disponible, especialmente jóvenes.
A pesar de este escenario hostil, las viviendas de nueva construcción casi no notarán el frenazo del mercado. Eso se debe, según Bernardos, a la escasa oferta disponible y al hecho de que muchos los pisos y casas están vendidos antes de acabar de construirse. Así, mientras que el precio de las viviendas de segunda mano podría bajar en torno a un 5%, las viviendas de nueva construcción pueden subir todavía un 5%. "Será un precio de boom inmobiliario, apuntan a los analistas de Forcadell. Con respecto a las viviendas de protección oficial (VPO), la consultora avisa que los datos de 2022 y 2023 son escasas. Así, en el 2022 sólo se han construido 4.500 viviendas de protección oficial, un 4% del total. Con respecto al alquiler, se observa que hay un exceso de demanda. Eso se debe, según Bernardos, por las nuevas formas de convivencia y por el aumento de demanda de pisos para uso turístico, de temporada o para compartir. Eso hará que el enfriamiento general del mercado no se note en los alquileres en el centro de grandes ciudades como Barcelona, situación que tampoco se replica el sector de las oficinas. En cambio, en ciudades y barrios más periféricos, con menos demanda turística o de inversión, la caída de precios y demanda será más pronunciado.
En paralelo, la oferta de viviendas de alquiler se ha reducido un 25% durante el tercer trimestre del 2022, en comparación con el mismo trimestre del año pasado, según un estudio publicado por idealista, el Marketplace inmobiliario del sur de Europa. A pesar de la cantidad de este descenso, la caída de stock es inferior a lo que se registró el segundo trimestre, cuando la oferta se contrajo un 37%. La mayoría de capitales de provincia españolas (41 de las 52) tienen ahora muchas menos viviendas de alquiler de las que había hace un año. La reducción es del 52% a Alicante y se sitúa al 47% en Palma, y al 46% en Barcelona y Málaga. Valencia tiene un 36% menos alquileres, mientras que en Madrid, Badajoz y Girona se sitúa al 33%. Les siguen Las Palmas de Gran Canaria (-32%), Ciudad Real (-30%), Tarragona y Guadalajara (-29%).