El fraude y el intrusismo en el campo de los agentes inmobiliarios sigue imperando por todas partes y cada vez son más los consumidores afectados por las malas praxis profesionales. Internet y las redes han dado lugar a estafas de todo tipo y ha obsequiado con más margen a los malos representantes de esta profesión para jugar con los usuarios, pero también los profesionales, que hace años que se lamentan de la falta de regulación en el sector y del intrusismo que eso comporta. Sin embargo, ¿cómo podemos escoger a un agente inmobiliario sin que nos tomen el pelo?

Catalunya marcha a otro ritmo que el resto del Estado y, desde hace siete años, ya tiene regulación y, de momento, es el único territorio que tiene. Eso no quiere decir, sin embargo, que se haya erradicado el fraude -ni mucho menos- porque poca gente conoce la existencia del registro de agentes inmobiliarios -que regula las prácticas profesionales- y, además, pocos inquilinos o compradores tienen idea de su obligatoriedad y, sobre todo, de la importancia que representa para el consumidor.

Según ha explicado el Director Operativo por la Coordinación de los Sistemas de Información y Atención Ciudadana y responsable del registro, Xavier Roig, en El Nacional, en un primer momento "no era necesario hacer una campaña de publicidad [del registro] porque la propia burbuja inmobiliaria ya lo corrigió". Ahora, sin embargo, sienten la necesidad de hacerlo. Y más todavía teniendo en cuenta que la no obligatoriedad de inscribirse en el colegio profesional generó hace años la idea entre la sociedad que cualquier persona podía dedicarse a esta profesión.

De hecho, la Asociación profesional de Expertos Inmobiliarios (Apei) estimó hace unos años que el 25% de las agencias inmobiliarias no estaban inscritas y auguran que este porcentaje no habría cambiado mucho si lo volvieran a calcular, a pesar de que, según se ha lamentado el presidente del Apei de toda España, Oscar Martínez, a este medio "ahora es muy difícil calcular el porcentaje de agentes no inscritos" porque, con el boom inmobiliario "hubo muchas inmobiliarias que cerraron y continuan haciendo sus trabajos desde casa", por lo tanto, "es un mercado oculto incontrolable".

Agencias legales

Una agencia "fiable" siempre mostrará de manera visible su identificador como agente homologado, que será el siguiente, motivo por el cual vale la pena tener presente esta imagen:

Pero no sólo eso. Hay muchos más elementos que se pueden reclamar o denunciar si el cliente detecta alguna irregularidad y que tampoco son muy conocidos. Justamente por eso, podría ser que la Agència Catalana de Consum sólo haya recibido 155 reclamaciones en 2015 en relación en los agentes inmobiliarios del total de 16.093 reclamaciones recibidas aquel año. Eso representa menos de un 1% de todas las reclamaciones.

Ahora bien. De las 468.934 visitas que recibió Consum en 2015, más de 10.000 buscaban el término 'Vivienda' que, como tema, es el tercero más buscado a su web.

Aparte de eso, vale a decir que estas 155 reclamaciones de que hablábamos, están relacionadas con los "agentes inmobiliarios", pero dentro de la tipología de infracciones sancionadas por Consum se incluye un 49,9% de "cláusulas y prácticas abusivas", un 15,93% de "prácticas comerciales desleales" y un 11,57% en conceptos de "prestación de servicio", entre otros como "alteración, adulteración, fraude o engaño" o "incumplimiento de obligaciones de atención a los consumidores", que también podrían estar relacionadas con las prácticas de las agencias porque, de hecho, algunas han sido sancionadas para vulnerar, incluso, los derechos lingüísticos.

A menudo, en estas cuestiones se coordinan la Agència d'Habitatge de Catalunya con la Agència Catalana de Consum, que se complementan entre ellas. Por ejemplo, si se detecta que un agente no está inscrito en el registro, se puede hacer la queja a Habitatge que, si confirma que realmente no está, se pondrá en contacto con Consum para actuar de oficio investigando más a fondo y haciendo una serie de requerimientos. Pero ponemos por caso que una agencia no dispone de hojas de reclamación. Esta denuncia se tendrá que hacer a Consum y no a Habitatge porque son cuestiones relacionadas exclusivamente con el consumidor.

¿Cuáles son los fraudes más frecuentes?

Consum se encarga de "constatar presuntas infracciones administrativas", es decir, "incumplimientos de la normativa vigente aplicable al sector de la intermediación inmobiliaria en el ámbito de las relaciones de consumo".

Así lo han explicado fuentes de la Agència Catalana de Consum a este diario, que ponen encima de la mesa que los incumplimientos más frecuentes en el sector suelen ser los siguientes:

  • La existencia de cláusulas abusivas en los contratos
  • Las prácticas comerciales desleales engañosas
  • La falta de inscripción al Registro de Agentes Inmobiliarios de Catalunya
  • La falta de información de la etiqueta de eficiencia energética a las publicidades u ofertas de viviendas en venta o alquiler
  • La falta de formalización de la nota de encargo con el cliente
  • Los incumplimientos de los requisitos aplicables a los establecimientos (falta de hojas oficiales de queja, reclamación y denuncia; falta de carteles informativos; irregularidades en la documentación; incumplimientos de los derechos lingüísticos de los consumidores en la documentación e información de carácter fijo; etc.).

Proteger al cliente...

El objetivo principal del registro es dar garantías a la ciudadanía y "proteger al consumidor", tal como asegura Encarnado, pero también pretende ser un "sello de calidad" para el agente y una oportunidad para "definir nuevas políticas de vivienda" para la administración.

Se trata, pues, de una herramienta que sirve para que los clientes puedan discernir de las agencias que dan garantías de las que no lo hacen, y para las agencias para diferenciarse de las que no cumplen con los requisitos.

...y homologar al agente

Muchos agentes están "cansados" de ver cómo el intrusismo profesional continúa vigente. Uno de ellos pone de manifiesto que "como gestor y asesor inmobiliario vivo situaciones en que me alegra estar en una comunidad que regula a los que pueden intervenir en el sector inmobiliario, aunque sigan existiendo situaciones de malas prácticas".

Aunque todos los agentes inmobiliarios tienen que cumplir los requisitos imprescindibles para poder inscribirse en el registro, hay muchos que están ejerciendo como tal y que no se pueden encontrar inscritos y eso pasa, seguramente, porque no cumplen alguna de las condiciones que establece el Departamento d'Habitatge de la Generalitat: de ubicación y atención, de captación y actuación profesional y de solvencia. La inscripción al registro es gratuita.

¿Castigar el intrusismo?

El intrusismo está castigado por el Código Penal en el artículo 403 con entre seis meses y dos años de prisión "si el culpable ejerce los actos a que se refiere el apartado anterior [atribuirse públicamente la calidad de profesional amparada por el título requerido] en un local o establecimiento abierto al público en que se anuncie la prestación de servicios propios de aquella profesión".

Ahora bien. En caso de que en Catalunya una agencia no esté inscrita, es la Agència Catalana de Consum quien tiene la potestad para sancionarlas. De hecho, hasta julio del 2016 han sancionado 49 agencias para "incumplir la ley de la vivienda en Catalunya" con un importe de 87.500 euros, 33 de las cuales fueron multadas para no estar inscritas en el registro y no disponer de información sobre la etiqueta de eficiencia energética. Otras sanciones han versado sobre el hecho de no disponer de seguro de caución, para "obstruir trabajos inspectores", para vulnerar derechos lingüísticos y para no disponer de hojas de reclamaciones.

Falta de controles

El problema, sin embargo, como en muchos otros terrenos, es "la falta de controles", como pone de manifiesto al presidente de Apei, que añade que "hay una dificultad de seguimiento y de medios para hacerlo" y eso, asegura, "corta bastante la posibilidad de que los intrusos proliferen". Si a este hecho se suma el desconocimiento del consumidor, el libre mercado en el campo de los agentes inmobiliarios sigue imperando sin vigilancia y, en la mayoría de los casos, sin sanción.

Además, una agencia homologada siempre obligará al inquilino a proporcionar la cédula de habitabilidad y el certificado de eficiencia energética y eso es convierte en un punto negativo para los agentes legales porque, según explica Martínez, muchos de sus clientes prefieren anunciar sus pisos directamente a los portales de Internet donde "no hay ningún tipo de control", pueden publicitarse de manera gratuita si es un particular y, además, alargar la ejecución de, por ejemplo, el certificado energético.

"Un portal es un escaparate igual que el mío", se lamenta el presidente de Apei, de que lo justifica poniendo encima de la mesa que, mientras ellos se esfuerzan "al máximo" y pagan todos los impuestos y otras tasas, otros no lo hacen y "no los pasa nada".

Burbuja inmobiliaria

Ya se ha mencionado antes, pero vale la pena incidir en esta cuestión. Cuando estalló la burbuja inmobiliaria -y en eso coinciden todas las fuentes consultadas-, muchos agentes dejaron la profesión. Pero sólo teóricamente.

Según el Apei, "muchos desaparecieron porque no eran capaces de mantenerse en un mercado muy difícil, pero muchos siguen trabajando desde casa porque conocen el mercado y saben como adaptarse a un cliente".

Precisamente por eso, como asegura el responsable del registro, antes no estaba la necesidad de publicitarlo, pero ahora que todos estos supuestos profesionales han devuelto a la carga, hay que darlo a conocer.

Fama quemada

"Durante el boom hubo tal batiburrillo y de gente que ganó mucho dinero que la fama se ha quedado allí", se lamenta el presidente de Apei. Mientras tanto, Leopoldo Bello, un agente inmobiliario de Barcelona registrado con el número de Aicat 2561, tilda de "gran vergüenza" esta situación y asegura que antes de que existiera el registro "eso era canpixa", pero que, igualmente, mientras ellos sueño los "tontos" que lo cumplen todo, de otros actúan de manera "pirata" y "a sus anchas Castilla" o, en este caso, "a sus anchas Catalunya".

Así las cosas. La regulación de los agentes inmobiliarios es imprescindible para el cliente y, de hecho, es la principal preocupación de todas las instituciones y asociaciones que se dedican a alquilar o vender pisos.

Ahora bien. La fama de los profesionales se ha visto mucho perjudicado porque aquellos que trabajan dentro de la legalidad y cumplen todas las normas todavía tienen que ir viendo cómo se critica la profesión y como , además, los que le han dado esta connotación negativa, continúan ejerciendo al margen de la ley y sin ningún tipo de penalización.