A menudo se hace difícil conocer a rajatabla todos los detalles y requisitos indispensables que necesitas saber a la hora de alquilar un piso y muchos consumidores están poco informados de las obligaciones de las agencias inmobiliarias de cara a su cliente.

Precisamente por eso, todavía hoy el intrusismo sigue defraudando a muchos usuarios, pero pocos lo denuncian por qué no saben qué pueden reclamar y cuáles son sus derechos. A continuación, incorporamos a una pequeña guía con las condiciones más importantes que tienes que conocer cuando te decidas a arrendar un piso.

1. Encontrar a un agente inscrito en el registro

El agente inmobiliario tiene que estar inscrito sí o sí en el registro obligatorio de la Generalitat de Catalunya. Es imprescindible para que el consumidor tenga garantías que el agente que lo atenderá está homologado y dentro de la regulación establecida por el Govern.

Si, por ejemplo, un cliente tiene un problema con su agencia, será mucho más fácil para la administración resolverlo si el agente está inscrito al registro que si no lo está porque, al no haber constancia de su existencia, es como fin no estuviera.

Sabrás que un agente o agencia está inscrito en el registro si a su publicidad como tarjetas de visita y placas a su ubicación física llevan el siguiente distintivo:

2. Contrato

Los contratos de alquiler "tienen que contener una información de carácter esencial sobre las características reales, jurídicas y económicas de la vivienda". Así lo han explicado fuentes de la Agència Catalana de Consum a El Nacional, que añaden que, además, el contrato también "tiene que responder a los principios de veracidad, eficacia y suficiencia".

Es muy importante que, por una parte, "no oculte datos fundamentales" y, de la otra, "no induzca o pueda inducir a los destinatarios a ningún error". De hecho, la ley prohíbe expresamente la inclusión de cláusulas abusivas y, precisamente por eso, el consumidor puede denunciar el incumplimiento ante un servicio público como lo es Consum.

La duración del contrato será de un año sin perjuicio de prorrogarlos hasta 3 años, aunque el arrendatario puede desistir una vez pasados seis meses de su inicio y siempre que lo comunique con una antelación de 30 días.

3. Documentación

Es indispensable entregar al inquilino la siguiente documentación a la firma del contrato:

  • Documentación acreditativa de la información requerida en la oferta de arrendamiento.

  • Entrega de la cédula de habitabilidad o la acreditación equivalente.

  • En la formalización de los contratos de alquiler de fincas urbanas es obligatoria la prestación de una fianza en los términos establecidos por la legislación sobre arrendamientos urbanos.

  • Certificado de eficiencia energética.

4. Cédula de habitabilidad y eficiencia energética

La ley es clara y hay aspectos que son ineludibles. Muchas agencias no se preocupan de hacer entrega de la cédula de habitabilidad o del certificado de eficiencia energética y no lo hacen por la ignorancia del consumidor. Muchos se olvidan, otros no tienen la documentación requerida. La entrega de estos dos documentos es obligatoria, la primera desde el 3 de noviembre de 2012, la segunda desde el 1 de junio de 2013.

Estas dos condiciones son obligatorias porque, según el artículo 26 de la Ley 18/2007, de 28 de diciembre, del derecho a la vivienda, es la manera de "acreditar que la vivienda cumple las condiciones de calidad". De hecho, las competencias sobre requerir estos dos documentos son exclusivas de las comunidades y en Catalunya es obligatorio presentarlos a la hora de vender o alquilar un piso.

De hecho, la multa para el propietario para no hacer entrega del certificado de eficiencia energética es de 300 euros y para la agencia de 600.

Y no sólo esto. Si un agente inmobiliario se niega a entregar cualquier documento de carácter perceptivo, según ha explicado la Agència Catalana de Consum a El Nacional, "el consumidor tiene que requerirlo para que le entregue los documentos necesarios para la ocupación de la vivienda. Si, una vez transcurrido un mes, el agente inmobiliario no entrega la documentación, el consumidor podrá presentar una reclamación ante la administración para que esta intente una mediación para solucionar el problema lo antes posible".

Además de presentar la reclamación, el consumidor también puede denunciar los hechos ante un servicio público de consumo "puesto que podría tratar-se de un presunto incumplimiento de la normativa reguladora de los relaciones de consumo".

5. Fianza

La fianza se abonará en el momento de la firma del contrato, se tendrá que portar en metálico y tendrá que ser el equivalente a un mes de renta.

El agente inmobiliario será el encargado de depositar la fianza en el Institut Català del Sòl (INCASÒL) y, después, este dinero serán devueltos a la finalización del contrato, excepto si se incumple alguna de las cláusulas del contrato.

Arrendatario y arrendador pueden pactar cualquier tipo de garantía del cumplimiento para el inquilino de sus obligaciones del arrendamiento, adicional a la fianza en metálico.

6. Obras

Según el artículo 22 de la Ley 29/1994, de 24 de noviembre, de arrendamientos urbanos, "el arrendatario está obligado a soportar la realización por el arrendador de obras de mejora cuya ejecución no se pueda razonablemente diferir hasta la conclusión del arrendamiento".

Ahora bien. El arrendador también tiene obligaciones y es que "tiene que notificar por escrito al arrendatario, al menos con tres meses de antelación, su naturaleza, comienzo, duración y coste previsible" y, además, "el arrendatario que soporte las obras tiene derecho a una reducción de la renta proporcionalmente en la parte de cuya vivienda se vea privado por causa de aquellas, así como en la indemnización de los gastos que las obras lo obliguen a efectuar".

7. Renta

La renta es la cantidad que el inquilino pagará cada mes al arrendador y que tiene que ser pactada por las dos partes. Se puede -o no- actualizar pasados los tres años que se establece que tiene que durar el contrato, pero en caso de que no haya ningún pacto al respecto, se aplicará la variación del IPC de los últimos 12 meses.

Se exigirá al arrendatario la renta actualizada a partir del mes siguiente en que las partes lo notifiquen por escrito.

8. Impuesto sobre transmisiones patrimoniales

Pocos sabemos que el alquiler de una vivienda está sujeto al impuesto sobre transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados y, todavía menos, que corresponde -de manera obligatoria- al inquilino liquidarlo.

En principio, las agencias tendrían que avisar al inquilino en el momento de la firma, pero muchas no lo hacen y, claro está, será responsabilidad del consumidor no haberlo hecho y no de la agencia.

La cantidad a pagar es el resultado de aplicar el 0,5% sobre la base imponible y será vigente durante los tres años de contrato. El plazo para pagar y presentar la autoliquidación es de un mes a contar desde la fecha de firma del contrato.

9. ¿Problemas? ¡Reclama!

Si la calidad del inmueble no se ajusta a la descripción ofrecida, el servicio y la atención ha sido mala, ha habido problemas con el precio o la facturación o hay algún tipo de desacuerdo, entre muchas otras cosas, reclama o denuncia. Hay tres vías para hacerlo: la reclamación, la queja o la denuncia.

La reclamación, según fuentes de Consum, "es una petición de la persona consumidora para obtener la reparación de un daño, la anulación de una prestación, el resarcimiento de cantidades, la rescisión de un contrato y/o la anulación de una deuda". La denuncia va un paso más allá y "consiste en poner en conocimiento de la Administración unos hechos que pueden ser constitutivos de infracción administrativa, a fin de que la administración, si ocurre, les investigue y actúe de oficio para corregir la conducta infractora".

Mientras tanto, la queja sólo pretende poner en conocimiento del empresario y de los servicios públicos "unos hechos que -a pesar de no ser constitutivos de infracción administrativa- han afectado el funcionamiento normal de la relación de consumo" para hacer posible su mejora.