Acotar la proliferación de viviendas de uso turístico y evitar que estos acaben copando el mercado con los consiguientes riesgos de falta de vivienda de uso residencial y gentrificación que se asocian. Este es el objetivo del decreto ley aprobado este martes por el Govern que introduce un freno importante en este mercado, ya que a partir de la entrada en vigor, se someterá a licencia urbanística previa las viviendas de uso turístico en 262 municipios catalanes, que comprenden las localidades con más población, incluidas también las del área metropolitana de Barcelona, así como la mayoría de las zonas turísticas de Catalunya, tanto en la costa como en la montaña.
El objetivo de este decreto ley es regular por primera vez y de forma general el régimen urbanístico del uso turístico de las viviendas ante una situación actual en que, en el mejor de los casos, habían sido los ayuntamientos, a partir de los propios criterios, los que habían empezado a introducir normativas, como acotar zonas o tipologías de vivienda. De hecho, hasta el momento había suficiente con una declaración responsable del nuevo uso, pero sin tener que cumplir requisitos urbanísticos. Según fuentes del Govern, hasta ahora, las únicas limitaciones eran las de tener cédula de habilidad, que estuviera amueblado y no alquilar por habitaciones.
Por contra, la nueva regulación requerirá una licencia urbanística previa, que comportará tener una normativa general común pero que, en todo caso, deja en manos de los ayuntamientos la responsabilidad de adaptar sus planes urbanísticos a partir de criterios como asegurar el uso residencial del suelo y justificar, en todo caso, los sobrantes de vivienda para destinarlos a uso no residencial como sería el caso del uso turístico. Además, el decreto fija un tope máximo de 10 viviendas de uso turístico por cada 100 habitantes que no podrá ser superado en ningún caso, un límite que ya superan en la actualidad 47 municipios catalanes. Dicho de otra manera, habrá que garantizar primero el acceso a la vivienda residencial de la población antes de abrir el parque al uso turístico. Finalmente, la licencia se tendrá que renovar cada cinco años. Todo ello puede comportar una reducción del número de pisos turísticos en determinados municipios.
De esta manera, el Govern quiere detener la sangría de la oferta de mercado residencial y adelantarse a situaciones de aumentos de precio. Con respecto al perímetro de localidades afectadas por el decreto, se trata de 262 municipios que entran dentro de una de dos categorizaciones, la primera afecta a los municipios con problemas de acceso de vivienda, es decir, que tienen mercados tensionados, como sería el caso de las grandes ciudades y las localidades más turísticas, mientras que la segunda es la posibilidad de ruptura del entorno urbano. De esta manera, se intenta evitar no solo la proliferación de viviendas de uso turístico en ciudades con mercado tensionado como Barcelona, sino también poner freno a situaciones como las que pasa en pueblos de montaña donde maestros o médicos tienen dificultades para encontrar residencia porque hay un exceso de viviendas dedicadas al uso turístico. En todo caso, la lista de municipios será revisable en un plazo de cinco años.
¿Qué pasa con las viviendas turísticas existentes?
Con respecto a las viviendas de uso turístico existentes en la actualidad, hay que tener en cuenta que hasta ahora no tenían que contar con licencia urbanística previa, pero a la entrada en vigor del decreto ley, estarán sometidos al mismo régimen, de manera que tendrán que tramitar la licencia igualmente, una vez cada ayuntamiento establezca los parámetros según los cuales se podrán autorizar viviendas de este tipo en su término municipal. Eso sí, tendrán de margen un periodo de cinco años para tramitarla, siempre sujeto al régimen de concurrencia libre en el mercado que establezca cada municipio y sin derechos adquiridos por el hecho de ya estar en funcionamiento.
Ahora bien, en los casos de usos turísticos existentes que puedan acreditar inversiones para el ejercicio de la actividad que no se han podido amortizar en el plazo de estos cinco años, sí que se podrían acoger a una prórroga de cinco años, que en cualquier caso, también supondría la extinción de cualquier tipo de derecho adquirido. Asimismo, la entrada en vigor del decreto ley se prevé inminente para evitar que se produzca un efecto llamada para registrar nuevas viviendas de uso turístico antes de la entrada en vigor de la nueva normativa y también frenar nuevos aumentos de los precios de alquiler del mercado residencial.
Responsabilidad de los ayuntamientos
En todo caso, esta regulación general pasa en los ayuntamientos la responsabilidad de incluir estas licencias en sus propios planes urbanísticos, de manera que serán los consistorios de cada municipio los que tendrán que decidir si se permite la existencia o no de viviendas de uso turístico, acreditando previamente que están cubiertas las necesidades de vivienda de uso residencial y, por lo tanto, que se puede destinar parte del parque al uso turístico, siempre sin superar el tope de 10 viviendas de uso turístico por cada cien habitantes.