"Es una ley confusa y a veces contradictoria." Es lo que afirman de la nueva ley 12/2023, por el derecho a la vivienda, los 49 jueces y juezas de 1.ª instancia de Barcelona, con competencia en asuntos civiles, que se reunieron, a finales de junio, para acordar unos criterios orientadores para aplicar esta norma española, que entró en vigor a finales de mayo pasado. Uno de los cambios fundamentales que recoge la norma es que antes de aceptar una demanda de desahucio, el juez ha de impulsar que el tenedor de la vivienda y el inquilino, sea arrendatario u ocupante, hagan un procedimiento de mediación para intentar llegar a un acuerdo.
La opinión de los jueces parece compartida por otros profesionales: la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Catalunya (APIO) ha publicado una guía práctica para los profesionales del sector inmobiliario y para los pequeños tenedores ante la incertidumbre y las dudas que genera la nueva regulación estatal.
Proceso civil en el "caos"
En el documento de unificación de criterios, al cual ha tenido acceso ElNacional.cat, se declara de que este acuerdo "no tiene un carácter vinculante" y se adopta con "pleno respecto a la independencia que tienen todos los miembros del poder judicial", aunque recoge la opinión mayoritaria de los titulares de los juzgados con el objetivo de "contribuir a reducir la litigiosidad e introducir una mayor seguridad jurídica" en las actuaciones judiciales.
No obstante, los magistrados manifiestan que "desgraciadamente, la normativa procesal civil en materia de vivienda sufre de una gravísima falta de rigor". Y confiesan: "Se hace difícil llevar a término el ejercicio de interpretar la voluntad del legislador y aplicar correctamente la ley (función básica y esencial del poder judicial), cuando la misma resulta confusa y en algunos casos contradictoria." Y sostienen que "el procedimiento civil en materia de vivienda hace años que está instalado en el caos, con aspectos esenciales que se regulan vía decreto ley y con varias normas que han nacido con una vocación meramente provisional, pero que se han perpetuado en el tiempo, y que a veces se han modificado con prisas y de forma asistemática".
Paro de desahucios
En el documento se sostiene que la aprobación de la ley 12/2023, con las reformas procesales que recoge, es "una buena muestra" de lo que expresan porque la entrada en vigor de la nueva norma "se ha traducido en una brusca paralización en la entrada de demandas de desahucio en estos juzgados". Y se reitera que "la defectuosa técnica legislativa ha llevado a la confusión de los operadores jurídicos, en perjuicio de toda la ciudadanía", ya se ha "congelado" la presentación de demandas hasta que el panorama se clarifique.
Además, se expone que justo cumplirse un mes de la aprobación de la nueva ley de la vivienda, el junio pasado se aprobó el real decreto ley 5/2023 -con el cual se adoptan medidas, como la transposición de normativa europea y prorrogan medidas para hacer frente a la crisis energética y los efectos de la guerra en Ucraïna- que evidencia lo que denuncian. "No se trata de valorar la bondad o maldad de la norma, cuestión que los miembros del poder judicial nunca entraremos," afirma el documento, pero añaden que "lo que sí se pone de manifiesto es que la reforma no obedece a la necesidad urgente de legislar sobre ninguna situación que no hubiera podido estar prevista el mayo pasado cuando se aprobó la ley por el derecho de la vivienda". Y denuncian: "Parece un nuevo golpe de timón o cambio de criterio por parte del legislador".
Por todo eso, precisan que los criterios acordados son "una herramienta de trabajo", a l'espera que tribunales superiores y "el poder legislativo clarifique de una vez las actuales incógnitas – y dote el proceso civil de un conjunto coherente y estructurado de reglas que cumpla con la finalidad esencial que de perseguir toda norma".
La mediación previa
En concreto, los jueces de Barcelona detallan 15 criterios orientativos. En el primer criterio, se expone que los artículos de la nueva ley de la vivienda se pueden aplicar en demandas en trámite porque no hay una disposición transitoria que diga lo contrario. No obstante, se precisa que no se reclamará los nuevos requisitos del trámite previo de mediación y conciliación a los grandes tenedores, ya que no estaba previsto en la ley cuando presentaron la demanda. Tampoco se recomienda aplicar el trámite de suspender el procedimiento por vulnerabilidad de la persona si el procedimiento ya está avanzado o en fase de juicio.
Desde la abogacía catalana, expertas como la abogada Verónica Dávalos también exponen que el requisito de la mediación previa puede hacer que las abogadas tengan más obstáculos para seguir los procedimientos, ya que no se les requiere en este paso. Añade que la nueva ley española de la vivienda, aunque ayuda, no ha resuelto al principal problema: no hay un parque de viviendas público que absorba las necesidades de la ciudadanía.
¿Qué es un gran tenedor?
Los jueces de Barcelona también detallan que un gran tenedor es quien tiene 10 o más inmuebles o de una superficie construida de más de 1.500 m² de uso residencial. Además, se detalla que computarán las titularidades de derechos reales que comporten por sí mismas la facultad de uso y disfrute del inmueble o la posibilidad de hacer actos de administración ordinaria sobre lo mismo. Y, se incluirán en el cómputo las situaciones de usufructo. Además, en el caso de titularidades compartidas, se incluirá en el cómputo las propiedades de una parte proporcional superior al 50%, como recoge el Código Civil Catalán.
En este punto, los jueces razonan que "parece claro que el concepto de titularidad no es sinónimo de la plena propiedad del 100% de un inmueble". Y que "es necesario adoptar un criterio que sirva para hacer compatibles el derecho a la tutela judicial efectiva y la protección a las familias vulnerables".
También se detalla que para hacer el cómputo general de titularidad de más de 10 inmuebles "se tendrán que contar todos los ubicados en el territorio del Estado español". Y en el caso de la declaración de entorno de mercado residencial tensionado (donde hacen falta 5 o más inmuebles urbanos) "se computarán solo aquellos que estén ubicados en aquel ámbito". Y, se afirma que con la legislación vigente, la Agencia de la Vivienda de Catalunya y el Instituto Catalán del Suelo tienen que considerarse grandes tenedores. Los jueces también detallan los supuestos de suspensión del procedimiento en caso de alegarse vulnerabilidad de la familia inquilina u ocupante, como ya recoge la ley catalana.
Casos a la baja
Aunque la nueva ley de la vivienda entró en vigor el mayo pasado, los últimos datos que ha ofrecido el Consejo General del Poder Judicial (CGPJ) ya evidencian una baja de casos en la ejecución de desahucios el primer trimestre de 2023 con respecto al mismo periodo de 2022. Así, los lanzamientos dictados por juzgados de 1.ª instancia en el Estado español fueron 6.579 los tres primeros meses de este año, frente de los 11.072 del mismo periodo del año pasado. En Catalunya, se ejecutaron 2.410 desahucios el primer trimestre de 2022 y bajaron a 1.715 el mismo periodo de 2023. La mayoría fueron de arrendatarios, seguidos por los hipotecarios. Y los procedimientos verbales de ocupación ilegal de vivienda, se registraron 94 el primer trimestre de 2023 en Catalunya, frente de los 162 del mismo periodo de 2022.